全房地产网 在接受全房地产新媒体采访时，深圳控股有限公司副总裁董方预计，常规的开发销售会越来越困难，公司未来的方向将转为开发、持有运营并重。
最新数据显示，刚过去的2014年，深控合同销售额累计约74亿元，同比下降17.78%，合同销售面积约6.46万平方米。期内深控的主要项目包括深业泰然大厦、深业上城、博隆大厦及万林湖等。
在董方看来，这份成绩单显然不那么令人满意。其坦承，2014年销售总体不太理想，完成率大概为70%左右，是近几年比较差的一年。
其中，深业上城作为业绩的主要贡献项目，在去年9月底政策松动后，销售额已回升至每个月亿元左右。尽管如此，项目全年的销售额仅为16.5亿元左右，距离目标仍有一定距离。
“年初的时候，公司就专门召开了营销工作会，这也是近几年最早的一次。客观形势不太好，大家都在反思。”
董方强调，房地产快速发展时期已经过去。新时期的特点是，产业结构转型等因素已带来经济新常态，反腐风潮带来政治新常态，以及城市分化带来低利润常态化。而包括母公司深业集团及深控在内，在未来几年将凸显出竞争优势。
其解释称，首先，深控作为国企，在反腐风潮下较民企更受重视，因此获得的地块区位较好、地价也不高；同时，深控作为香港上市公司，近两年在境外的融资成本仅在4%以下，在银行贷款收紧的环境下仍有融资空间。
在刚过去的一年，面对房地产环境的改变，董方透露深控内部已开始发生深刻的变化，对于公司土地资源、未来发展战略都有明显的调整。
变化之一是继续聚焦深圳，并坚决处置三四线的低效土地。对此董方表示，公司对部分三四线城市未来的市场是不看好的，计划处置的5、6个项目也许会造成一定的亏损，但依然会坚决执行。
“未来五年，我们只在全国最好的7、8个城市投资，除了一线城市以外，还有几个二线城市。”其续称，2015年公司在深圳、广州的项目占比将达70%，而且这个比例将维持多年，因为这些城市抗风险能力强。
以大本营深圳为例，深控在这里拥有6个城市更新项目，分别位于福田莲花山、笋岗、清水河、上步、车公庙和观澜，规划建筑面积超过200万平方米。其中，莲花山深业上城的商业部分在陆续招商，观澜项目年内开始销售，车公庙项目也将开工。
董方表示，2015年深业集团的货值大概是20-50亿元，在货值推动下，深业集团的销售额应该是有史以来最高的一年，其中深圳地区计划销售120亿元。同时，年内深业集团的总投资额将达190亿元，较2014年增长百余亿元，创近年来之最。
而由于区域结构发生变化，董方续称，两三年前公司的销售额有70%以上来自二三四线城市，现在由于收缩至一二线城市，利润率也随之提高。
董方还透露，除了土地模式发生变化，公司将加大增值服务、物业管理等方面的比重，逐渐做“产品+服务”。具体包括考虑持有深圳的商业地产，并对商业、写字楼在内的物业进行内部整合。
“未来我们的抗风险能力会增强，因为靠运营和管理创造价值，不管市场好坏，所受冲击都不大。”
以下是全房地产新媒体对深圳控股有限公司副总裁董方的采访实录：
全房地产新媒体：能不能介绍下公司2014年的销售情况？在深圳的深业上城项目目前发展如何？
董方：2014年公司销售总体不太理想，完成率大概在70%左右，是近几年比较差的一年。年初的时候，公司就专门召开了营销工作会，这也是近几年最早的一次。客观上形势不太好，大家都在反思。
最近深业上城的销售完成得不太好，计划是40亿元，却只完成了16.5亿元，差距比较大。主要原因是现在剩余的房子总价比较高，基本上是在1500万元以上的大户型；260平方米以下的房子已经卖了260套，而总数才640多套。加上这种产品在2014年的形势下确实受到很大冲击，像201年三个月就卖了20多亿元，但2014年最差的时候三个月才卖亿元左右。
总体而言，2014年月-8月楼市确实比较差，但从10月份开始有明显好转，深业上城差不多每个月都有亿元左右。这种回暖一直持续到现在，今年1月上旬已经有1亿元认购额。
全房地产新媒体：2014年10月份以后卖得好是因为市场好转，还是公司战略有调整？
董方：多方面原因，市场回暖的原因比较多。当然我们也做了很多工作，比如在去年8、9月份，其中之一是进行人事调整；另外我们的宣传策略也进行了调整，包括样板房的推出，在此之前我们并没有样板房。
深业上城项目除了总价高，还有一个原因，就是客户对其中的商业配套能不能实现得了表达了一定的担忧和怀疑。项目有17万平方米的商场，还有一个小镇，这么大的体量能不能顺利招商，再加上我们也从来没做过大型商业，所以有些客户对此会有担心。
还有的客户担心深业上城连接两个公园的人行天桥能不能修得起来。因为项目旁边的莲花山公园，对深圳而言是一个有特殊意义的公园，大家都怀疑两座桥到底能不能获批。不过，在2014年9月份发改立项确定后，这些担忧就已经消除了。
商业方面，我们的招商工作也在陆陆续续进行，包括文华东方、英皇UA、时代馆，都已经确定。我们现在密集洽谈的有广州的方所书店等许多品牌商家，而且基本上年中都会确定。
全房地产新媒体：深业上城项目今年的销售目标是多少？项目的商业部分预计何时开业？
董方：深业上城的商业部分将在2015年底封顶，2016年年底开业。
2015年，深业上城的销售目标高达80亿元。这80亿元里面，新增加了LOFT以及低塔办公楼。项目有一个290米的低塔和一个90米的高塔，其中低塔会在年内推出，这和原来的纯公寓产品不大一样。加上今年的定价策略也会有所调整，所以今年的销售肯定不同往年。另外几个大客户的跟进也对销售会有明显的利好。
从近个月的数据看，我们对市场还是有一定信心，对于2015年的销售保持谨慎乐观态度。
全房地产新媒体：您在深圳已经很长时间了，预测整个市场会呈怎样的发展趋势？
董方：无论是深业集团亦或深圳控股，未来几年均将呈现一个明显的上升趋势。
这个趋势基于几个原因，第一是经济新常态。这方面有三点，一个是经济从高速向中高速转变，第二个是产业结构在转型。深圳的产业结构转型已基本完成，深圳对土地的依赖非常弱，因为深圳的土地交易较少。即使房地产低迷，深圳还能以超过10%的速度增长。而且在原来高基数的基础上，深圳的经济总量今年已经接近16000亿元，明年或可超过香港，我们对这个城市非常有信心。第三点是创新驱动，深圳是一个创新驱动的城市，在这种新常态下，深圳的经济活力会更加强化，城市的吸引力也会更强，而我们在深圳的土地储备优势非常明显。
第二是政治新常态，就是反腐和规范。自从反腐以后，政府办事特别规范，打擦边球的事情现在都办不了。
第三是低利润率，这可能是一个常态化的情况。引申到房地产而言，就是总体效益下滑。其次是分化严重，公司和城市的分化会越来越大，城市选择和区域选择，将是确定未来发展的重要考量点。
全房地产新媒体：公司近期也在处理一些三四线城市的资产，在区域方面的选择是怎样的？
董方：前年我们已经明确，第一个是坚定不移地聚焦深圳，未来两三年还会继续按照这个战略执行。第二个是2015年坚决处置三四线的低效土地，因为我们对部分三四线未来的市场是不看好的。出让形式方面，出让股权、合作都有可能，虽然计划处置的5、6个项目总体可能会造成一定的亏损。但是今年一定会处置一部分，坚决执行。
未来五年，我们只会在全国7、8个城市去投资，在4个一线城市以外，还有几个二线城市，剩下的不会再去投了。如果有合适的机会会优先考虑上海。
其实我们在南京拿项目是希望以南京作为依托，寻找机会进入上海。这个项目是母公司的项目，现在都是在母公司名下，目前进展顺利。个人觉得中国的房地产总体已到了天花板，处于一个盘整阶段，但我们对个别城市还是非常有信心，比如深圳、上海。
应该说，我们未来在全国投资布局，到5年内不会超过10个城市。
全房地产新媒体：除了南京那边，公司在深圳也有一些城市更新项目在准备，这些项目现在的情况是怎么样的？
董方：公司在深圳的城市更新项目应该是未来几年最大的资源，总体的进展比较理想，但是个别项目比预期稍慢。核心项目中，车公庙的城市更新单元准备马上开工；观澜项目今年7月份准备销售，预计年内就结转；清水河项目去年已开始销售，笋岗深业泰富今年开工。基本上，项目都在按照原计划推进。
2015年，深业集团的货值大概是20-50亿元之间，可能会有些变化，深圳控股货值大概00亿元左右。
全房地产新媒体：公司之前提到2015年要销售200亿元，目前有这么大的货值，完成这个目标会不会有问题？
董方：我们的目标没有那么高。200亿元从来都不是一个既定的目标，但可以肯定的一点是，2015年相比2014年肯定有很大的增长。2015年应该是我们有史以来销售额最高的一年。
我们的主要项目，大概有75%在一线城市，其中在深圳有7个项目今年在售。剩下25%主要是长沙、武汉那些城市。截至今年，深圳、广州就会占到70%，而且这个比例可能会维持很多年。因为在最好的城市里，抗风险能力也比较强。
全房地产新媒体：公司的土地储备是不是以后都集中在一线城市？之前公司提到，在深圳的土地储备占比超过0%，现在大概是多少？除了几个城市更新项目外，在深圳还有没有拿地的计划？
董方：现在深圳的土地储备占比应该不到20%，但未来超0%是没问题的。如果项目全部确权以后，应该可以到0%。
2015年我们看情况拿地，因为还有很多城市更新项目没有确权，土地储备量大，今年总投资额会大增，深业集团层面，2014年投资了六七十亿元，今年会达到190亿元。2015年应该是近几年投资最大的一年。
全房地产新媒体：在您看来，希望外界看深控的形象应该是怎样的？
董方：深控总的来说属于一个中型开发商。从目前来看，尽管销售额今年大幅度增长，但在50强里边还属于中后位置。但是它销售额的结构在发生变化，比如两三年前，我们销售额的贡献可能70%以上是来自于二三四线城市，但从去年开始这个比例在发生变化，我们的利润率随之在提高。就算在未来几年房地产市场下滑的情况下，我们的利润率还能上升，这取决于我们优质的土地储备和聚焦深圳的战略。
全房地产新媒体：公司在2014年也签了一些融资方面的协议，这部分款项的用途是怎样的？
董方：2014年主要做了两笔融资，一笔是银团的7亿多美金，融资成本大概4%，更多的是投入到公司未来的正常资金需求上；年底还有一笔4亿港币的小额贷款，利率不到4%，一部分用于借新还旧，另一部分用于公司的资本开支。公司能拿到较低的融资成本，很大一部分原因是国企的背景以及跟银行长期的合作关系。
全房地产新媒体：您刚刚说2015年的市场有几个转变，对深控而言，这样的转变机遇以及困难在哪里？
董方：从总体市场来说，房地产的快速发展时期已经过去。我们比较明显的优势，概括来说是三个方面。第一个，我们是国企，国企的优势可能会比较独特。在目前反腐的情况下，加上佳兆业出现问题可能我们的优势会凸显出来。所以我们也会抓住这样的机会。其实全国范围内也是如此，我们在很多城市也能感觉到，国企这么多年来很少像现在这个时候这么受到重视的，而且可能这种状少还会维持一两年。
城市总是要发展的，不管怎么样，大家都要有房子住，总得有人干这个事情。在这种情况下，一些民营企业会非常谨慎，或者是干脆就撤出房地产行业。我们要在动荡期抓住时机。
全房地产新媒体：除了国企这个优势之外，其它的优势在哪里？
董方：这是第一个优势。第二个就是资源，我们现在在深圳确权的优质的核心的土地，一是区位好，二是地价不高。这就意味着盈利能力会大幅增强，抗风险的能力会大幅增强，这个优势在未来5年内都存在。第三，我们有香港上市公司，融资成本比较低，这两年的融资成本都低于4%，而现在很多银行不太敢贷款给民企。
全房地产新媒体：深圳国资改革这方面，2015年有没有听闻一些声音？
董方：内部已在做计划安排，对于未来我们觉得常规的开发销售会越来越困难，我们的方向是从开发转由开发、持有运营并重。
其次，按我们董事长的说法，要做产品+服务，加大服务这一块的比重。未来在深圳的项目会考虑持有，一是资产增值，要资产增值，必须有好的服务。还有在物业管理上，今年会有新想法。另外还有内部整合，涉及物业有商业、写字楼在内。未来我们的抗风险能力会增强，因为靠运营和管理，不管市场好坏，所受冲击都不大。
深控从去年开始已经在发生一个比较深刻的内部的变化，这个变化就是来源于土地资源，来自于未来战略的模式发生变化，也来自于一些管理的思想发生变化，当然也来自于目前特殊的政治形势。而这些变化对我们来说都是非常有利的，从今年开始慢慢大家会感觉到。我们原来追求规模，现在要追求质量、追求效益。
全房地产新媒体：那公司未来就是追求高利润跟抗风险？
董方：第一个是高利润、抗风险，第二个，我们慢慢会从开发商向开发运营转变，运营的收益会超过开发收益。
我们在当前形势下的转型有一定的优势，同时也存在很多挑战，比如运营的人才，商业的人才，也需要更多的整合，以及面对很多内部的阻力。无论经营班子还是董事会，思路是很清晰的。再加上资源储备，这给予了我们比较宽裕的时间，去完成这个改革，完成这个整合、调整。改革需要时间，也需要代价，我们现在有这样的时间，而且我们的利润比较高，这样的代价我们也付得起。
我相信再过一两年，如果按利润排名的话，我们至少进行业前0名是没有问题的。
