房地产行业、建筑业以及金融业同为产业链中最重要的上下游行业，营改增或将在2015年开展。当前来看，房地产行业营改增方案尚未确定，但本文试图用情景分析，为投资者提供评估营改增影响的研究思路，以便利投资者对此问题进行前瞻性分析。

　　营改增不是为了给特定行业增税或减税，而是改革税制，避免重复征税。2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案。截至2014年年底，已经完成了交通运输业、部分现代服务业(主要是生产性服务业)、邮政服务业以及电信业等的营改增试点。2015年年初，国税总局新闻发言人表示，2015年力争将营改增范围扩大到建筑业和不动产、金融保险业、生活服务业。总体而言，营改增并非房地产行业调控政策的一种，改革的主观目的并不是为了增加或降低某一个行业的税收。因此我们判断，改革也不至于造成地产行业整体税负大幅上升或下降。

　　成本结构和税负转嫁决定了营改增对开发企业最终税负的影响，我们认为营改增造成全行业减税的可能性很小，但个别企业的确或受益于营改增。营改增对于房地产企业的影响首先取决于企业的成本结构。在土地成本占比较低的三四线城市，房地产企业付出的建安成本的增值税大概率可以进行进项抵扣，但在一二线城市建安成本占比较低，企业可以抵扣的进项税规模可能不足。不同区域的房地产企业未来增值税率应该是一致的。营改增对不同公司的影响还取决于其付出的增值税能否转嫁给购房人。我们相信住宅物业的买家很难接受无端提价(除非产品极为稀缺)，但由于商业物业的购买者获得的增值税发票可以当成其公司本身的进项税进行抵扣，商业地产销售商或能向其买家大量转嫁增值税。

　　风险提示：营改增税率超预期造成行业整体税率大幅上升的风险。

　　看淡营改增对行业的整体影响，改革或小幅利好产品结构偏商务地产和成本结构中建安占比更大的企业。我们认为，从中长期看，营改增会改变企业在拿地时对地价的评估，行业会在新的税收环境之下达到新的均衡。在短期，预计改革也将避免对某个行业负面冲击过大，甚至不排除有一些过渡性的征税改革安排。我们不建议投资者过分看重营改增对行业的影响。结构上，我们认为建筑业的增值税很难转嫁给房地产企业，而商业地产企业的增值税则有可能部分转嫁给消费者。因此，我们认为销售收入方面来自商业地产占比较大的企业，及建安成本占总成本比例更高的发展商，或在未来的改革中处于更加有利的位置。A股地产板块中，金融街、陆家嘴等公司产品结构偏商业地产，而华夏幸福、荣盛发展、中南建设等企业的建安成本占总成本比例较高。

　　中信证券：营改增改革影响前瞻性评估