全房地产网 2月11日，上海国土局成功出让闵行区江川社区颛桥镇186-1地块，竞得人为号竞买人当代置业有限公司以17.5亿元拿下，溢价率95.55%，成交楼板价18777元/平方米。

　　该成交楼板价刷新了闵行区域历史土地成交价格纪录。值得注意的是，高溢价拿下该地块的当代置业来自北京，规模不大。

　　资料显示，当代置业在2014年录得销售额7亿元。另据了解，这家赴港上市并不算太久的房企，正处于扩张阶段。

　　对当代置业花重金进入上海闵行，中原地产研究咨询部总监宋会雍对全房地产新媒体分析指出：“中小型公司进入上海往往都是高价拿地，只能去抢，不然根本拿不到地，这是被竞争出来的局面。”

　　溢价95%摘地

　　资料显示，上述地块位于老闵行，东至沧源路，南至江川路，西至平山路，北至德宏路。该地块为普通商品房用地，出让面积4.6万平方米，起始价8.89亿元，起始楼板价9602元/平方米。

　　规划要求，该地块应建设不少于1027套住宅，公共租赁房比例不低于该建设项目住宅建筑总面积的7%并无偿移交给政府。同时，装配式住宅比例不低于50%，最低预制装配率不低于15%。

　　宋会雍对全房地产新媒体指出，该地块有套数要求及较高的容积率，折算之后开发出来的房源单元面积较小，总价还是有很好的控制，算起来每套应该不会超过三百万元。

　　“这样的话卖起来还是会有一些市场的。”宋会雍还表示，该项目适合打造刚需类的产品，而所在区域也拥有很大的刚需群体基础。

　　事实上，对该地块看好的房企并不少，在拍卖现场共有19家竞买人参与现场竞买。包括中粮、金地、平安、龙湖、中锐以及恒基兆业、华润置地、大名城、中骏置业等。

　　另据了解，距该地块最近的在售项目为凤凰城期，目前在售房源为104-110平方米2+1房、14-141平方米房以及180平方米4房，均价26000元/平方米。

　　对此宋会雍明确指出，186-1地块成交价格还是挺高的。“该区域随着城市发展，有些被抛离的感觉。周边更是被一些老旧的工业带包围，房价也一直没起来。当代置业拍下来还是有一定的压力。”

　　而同策咨询研究部资深分析师许之静则对全房地产新媒体指出，从生态环境和景观方面看，该幅地块临近闵行公园，且东南面便是黄浦江，无论以江景或者公园生态环境做卖点，地块未来发展都较有潜力。

　　对于项目未来的发展方向，宋会雍分析认为，当代置业在产品打造上必须在现有产品做一些提升，即打造精品小户型。按照周边房子卖两万五六的基准，未来差不多能卖到三万元出头。“这个项目做下来盈利点不会很高，但好在是中小户型总价好控制。”

　　挤入上海滩

　　对上海而言，当代置业其实并不能算是生面孔。此前当代置业在2014年10月16日收购上海松江区一土地，涉资2.5亿元。占地面积约为6.1万平方米，规划建筑面积约为12.12万平方米，拟开发为商品房项目。

　　而这次耗资17亿元在招拍挂市场夺得闵行地块，足见当代置业拓展上海市场的决心。

　　在同策咨询研究部资深分析师许之静看来，楼市调控背景下，三四线城市库存量激增，存销比难以下降的情况下，一线城市，成了房企最好的避风港，很多房企挤破头在一线城市高价拿地的情况，从去年下半年开始较为频繁。

　　不过她同时也指出，由于目前楼市泡沫基本已被挤出，，高价拿地的房企势必面临更大的经营风险。

　　不管如何评估进入上海市场的风险，当代置业投资者关系总经理李柘此前对全房地产新媒体表示，当代置业对其产品非常自信，“多种环保及科技方面的应用，产品非常具有溢价能力”。

　　事实上，当代置业执行董事兼总裁张鹏曾公开表示，当代置业始终坚持绿色地产，因为预测到绿色、科技、智能和移动互联网思维的新商业模式到来。

　　张鹏称，在前期投入大量研发资金后，绿色住宅能够逐渐化成本为业内竞争资本，目前当代置业毛利位处业内前列。

　　究竟当代置业的绿色建筑能否在上海市场吃得开，许之静分析称，目前上海的绿色住宅市场发展仍处于起步阶段，但客户的接受度已经开始不断提高。

　　“在库存量依旧难回落至千万方以下的上海，只有在产品上创新才能在同质产品中取胜。当代置业走绿色科技路线，应该能在上海立足。”

　　而在宋会雍看来，实则影响不大。“在上海主打这种销售卖点也很好，但市场关注的点不在这里。刚需类的产品购房者不会是绿色住宅或生态住宅就会多付钱，这类客户都是讲性价比的。是否带这样的概念并无多大差别，有当然好但没有也无所谓。”

　　“最核心的影响因素还是价格。”宋会雍认为，当代置业能够把这个项目做好的前提是，做到优秀的成本管控并把产品质量提升。