直视基本面论剑新常态
2015年1月22日，由上海经信委指导，搜狐焦点产业新区联合上海开发区协会主办的“2015中国产业地产高端论剑暨上海产业园区沙龙第四期”在上海紫竹高新区成功举办。“产业地产高端论剑”系搜狐焦点产业新区打造的工业地产专业活动，每年年底按期举行，截至目前，已成功举办四届，这一“小而美”的行业交流平台，以其前瞻性、互动性、资源性，获得了业内的认同和赞赏。与往年不同的是，今年的论剑活动走出北京，落地上海。
今年的论剑以“信心寻路”为主题，分为三个主要环节，主题演讲、报告发布和行业对话，旨在总结产业地产过去一年的表现，并对2015年的行业发展方向进行探讨和寻路。
上海市经济和信息化委员会工业区管理处处长周强、大连软件园股份有限公司副总裁杨冬、联东集团副总裁梁环宇、恒生科技园总裁杨萍、绿地集团产业地产发展中心总经理汤洪志、戴德梁行工业及物流地产服务部主管苏智渊、宝蓝股份总裁刘宝廷、上海市开发区协会主任杜玉虎、上海紫竹园区中国网络视听产业基地副总经理蓝征凯、搜狐焦点产业新区总经理陈雪源、搜狐焦点产业新区主编肖楠等出席本次活动。新闻媒体、园区、开发企业、行业机构等两百多人现场出席。
上海市经济和信息化委员会工业区管理处处长周强在会上发表致辞，指出在产城融合的新时代产业地产已经成为重要的切入口；而产业地产的未来也将迎来黄金时代，不仅是黄金十年，很可能是黄金二十年。对于产业地产的未来发展路径，周强还指出三个方向，即：一是向前端的一级开发延伸，参与产业园区的一级开发；二是向后端运营管理延伸，更多在招商、运营、管理和服务方面予以突破；三是创新产业园区发展的投融资模式，产业地产的发展要产业和地产一手牵两头，一手是产业，一手是金融。
搜狐焦点产业新区总经理陈雪源则认为在中国经济新常态下，产业地产的“基本面”已变。而陈雪源透漏搜狐焦点产业新区作为行业平台也在适应变化，做深刻调整：2015年将全面转向用户，通过一系列的互联网产品创新形成闭环，打造指向成交的产业园区O2O平台。
主题演讲环节，DTZ戴德梁行工业及物流地产服务部主管苏智渊剖析了中国产业地产的“大局观”。他认为，中国的产业地产市场正在发生变革，其有外因的挤压，也有内因的诉求；回顾过去的20年，没有哪一年的变化有2014年这么大；“土地使用年限”，“外商投资法”，“自贸区”，4和62号文，所有这些意味着：游戏规则正在改变，我们也要需要改变。
DLSP大连软件园股份有限公司副总裁杨冬则表示，“去年发生的事情实在是太多了，年初我想的事情到年终就被颠覆掉了，过两年讲的事情又被新的东西颠覆掉了。”杨冬认为，产业地产行业的变化主要集中在三个方面：一是格局的变化，二是模式的变化，三是角色的变化。发现了这些变化，大连软件园也做了自己的应对，产城融合的模式是其最为认可的模式。
从实操层面，上海紫竹园区中国网络视听产业基地副总经理蓝征凯分享了其在上海网络视听产业基地的探索实践。他指出中国的网络视听产业，自2005年全国第一家视频网站土豆网上线以来，迄今已走过了十年的发展历程。十年间，网络视听作为一种互联网应用的新兴模式，其市场规模、用户数量快速增长；但同时，作为一种创新型的媒体形态，受到的政策不确定、商业模式不清晰等挑战也尤为突出。
中国产业园区招商信心指数发布
产业地产行业进入新一轮景气周期
会上，《2014中国产业园区招商信心指数》同期发布。报告指出，2014年我国产业园区招商信心指数为12.02，产业园区招商信心处于谨慎乐观区间。
报告还指出，中国产业园区目前正面临新的发展机遇，产业地产行业进入新一轮景气周期，园区招商引资良化竞争环境得到较为明显的改善。但随着近年中国产业转型升级和结构调整要求，很多产业园区运营商、开发商均意识到转变产业地产发展模式的重要性，产业园区的招商引资工业也面临新的机遇和挑战。
对提升产业园区招商质量和信心，报告给出六点意见：
1、必须把握产业园区的设立目的和建设目标；
2、制定合适的园区产业政策，促进园区可持续发展；
、注重园区基础设施的配套完善；
4、建立信息沟通和共享机制；
5、明确定位，注重培育集聚能力强的核心企业；
6、注重培养和引进园区所需的各类人才；
对于园区发展未来预期，报告认为政策方面，指导产业园区健康发展的态度日渐明朗。在土地方面，工业用地节约集约力度进一步加大；财政金融方面，政策在对产业园区可能的风险提前防范，不合理的税收优惠政策正被清理，同时又鼓励探索新的融资模式和经营模式，鼓励产业园区发展。另外，产业发展政策要求转型升级，产业园区面临新的发展机遇。2014年11月份，国务院办公厅发布《关于促进国家级经济技术开发区转型升级创新发展的若干意见》，明确指出，促进国家级经开区转变发展方式。《意见》提出，鼓励国家级经开区由政府主导向市场主导转变，鼓励有条件的国家级经开区同社会资本共办“区中园”。《意见》提出，“在发展理念、兴办模式、管理方式等方面加快转型，努力实现由追求速度向追求质量转变，由政府主导向市场主导转变，由同质化竞争向差异化发展转变，由硬环境见长向软环境取胜转变。
2015年，中国即将进入“十三五”发展期，报告指出，产业园区有以下四个发展趋势：一是产城融合；二是园区定位的精准化和差异化是未来的核心竞争力；三是专业化运营管理；四是智慧园区、生态园区成为亮点。
报告认为，园区招商要立足本园区的特点，瞄准目标企业，形成系统的多层次招商模式，以大企业形成集聚效应，以中小企业形成补充效应，以中介服务体系形成保障效应，从产城融合、精准定位、专业化运营、建设智慧园区、生态园区方面，提升园区品牌效应，提高招商的成功效率。
产业地产的2014和2015
2014年，GDP增速持续放缓，中国经济已入“新常态”，产业地产直面实体经济之转型阵痛；我国首部《节约集约利用土地规定》出台，上海、杭州等地祭出土地新政，土地“全生命周期管理”的时代揭开大幕；资本入局，合作、并购潮流汹涌，强者恒强的马太效应持续发酵，资源和商业模式正在塑造行业格局；“上市潮”袭来，以亿达、光谷联合、宏泰发展等为代表的市场化产业地产商登陆港股，接受资本市场全面检阅；“擦边球”现象并未绝迹，行业标准缺失、监管滞后，劣币驱逐良币的现象仍在不同地区上演；房地产行业进入“白银时代”渐成共识，一批品牌房企寻求转型进军产业地产，野蛮人入侵正加剧竞争……
事实上，应对变局，微妙的变化正在发生，比如，产业园区从依赖外资而转向内孵；从单打独斗到合作共赢；从注重交易获利到强化持有经营等等——产业地产正持续创新和自我迭代，而除却这些，仍有诸多难题需要抛出，仍有诸多未被曝光的解决方案值得共享和推广。
在主题对话环节，与会嘉宾就此话题分享了各自的探索经验，并探索了行业发展的各种可能性。
如果要给2014和2015年的产业地产行业打个分，你会做出怎样的判断呢？
会上，嘉宾就此给出不同意见。宝蓝股份总成刘宝廷给出2014年6分和2015年7分的判断。他认为2014年中国经济转型还没完全，还在转，而三四线城市产业地产的市场还不够成熟。恒生科技园总成杨萍给出各自7分的判断，她认为产业地产是“唐僧肉”，人人都想吃，但这才开始，好戏在后头。联东集团副总裁梁环宇认为去年值7分，2015年有8分，他认为去年行业正从粗放式走向集约；未来大有可为，但并非庞大市场，产业地产一定意义上的只是个细分的小众市场。且操作难度大，是个辛苦活，需要啃骨头，并不是红烧肉，而且得有真功夫才能啃，还得带着工具才能啃。绿地集团产业地产发展中心总经理汤洪志则给出了各自满分10分的点评。汤洪志认透露，绿地自有了产业地产，并将产业地产设为其重要战略部署，才促成了绿地目前的房地产第一地位。在2015年，绿地将有更多新动力和新战略。布局10条地铁，发力地铁经济，是绿地满分的信心所在。
同样打出满分的还有来自中科电商谷的总经理康京围，他自称是产业地产的“非标企业”，但其正用小而美的优势和拼服务的态度来践行这个满分。来自政府代表方面的意见则是8分和10分。上海市经济和信息化委员会工业区管理处处长周强周强认为2014年产业地产有三个转型：一是园区面临宏观环境变化；二是产业本身在转型（转向工业4.0）；三是政策在转型（土地集约和税收清理政策出台）。在这样的大环境中，产业地产参与主体其实是迷茫的，是需要进行探索的。周强认为，2015年产业地产可以有满分的信心，其理由来自个利好：一是产业地产发展的空间将变大；二是全产业链服务空间较大；再次是政府从招商向培育在转变。
如果用一句话总结2015年各个产业园区必须要做的事情，宝蓝股份要做的是“把公司十万平米免费模式写字楼的园区平台推广出去”；联东要做的是“固本拓边”；绿地要做的是“为产业地产的同仁争取中国政府更大的平台支持”；恒生科技园要做的是丰富其服务体系；中科电商谷则希望跟好各位大佬。作为上海政府代表的周强则希望更多的园区运营商进入上海，与上海的产业园区共成长。
