全房地产网 “未来我们会将更多重心偏向大型物流商业中心及大型批发市场和大型物流中心的结合。”集团主席舒策城在年初业绩会上的一席表态还言犹在耳，这边厢五洲国际已在紧锣密鼓地落实之中。

　　6月12日，五洲国际发布公告称，公司与普洛斯投资管理(中国)有限公司订立合作框架协议，据此，订约双方已同意范围广泛的合作，包括开发及经营商业物流园。

　　在外界看来，五洲国际转向的背后是传统商贸形式日渐没落的真实写照。对此，中投顾问高级研究员郑宇洁就指出，此前五洲国际偏重于商贸物流产业园建设，现代物流虽然也是其业务之一，但占比小，经验累积少，而在当前电子商务冲击之下，传统商贸获利备受挤压。此番在新型业务上寻找盟友，无疑是为了更好的发展和生产空间。

　　携手普洛斯

　　就此次五洲国际与普洛斯的框架协议可知，其合作范围包括：于可为双方创造协同效益，并且在接近五洲国际开发项目或于未来将开发项目的地点共同投资建立物流及储存平台；利用普洛斯中国在管理物流储存设施的专业，在中国若干城市执行合作项目；另外，在其他领域的潜在机会如“线上线下”商务，创建额外的配送平台及财务合作。

　　紧随其后，五洲国际执行总裁赵立东便宣布五洲国际电子商务有限公司成立，而该举也意味着五洲国际登上电子商务的“新大陆”。

　　对此，五洲国际集团主席舒策城在回应全房地产新媒体时表示，五洲国际之前在商贸物流投入较少，目前有意要加大这一板块的份额，但在专业度方面尚有欠缺，而选择跟普洛斯合作看重的是对方在物流地产方面的优势。

　　资料显示，普洛斯目前是全球最大的“物流地产”和工业房地产开发商，资产管理规模超过4亿美元，并且其在中国拥有及管理148个物流园，遍布中国4个城市。另悉，普洛斯物业均策略性地设于主要物流枢纽、工业区及城市配送中心，遍及北京、上海、广州、成都、西安等城市。

　　事实上，与普洛斯合作开发及经营商业物流园仅是五洲国际布局商贸物流全产业链棋局中的一步。

　　“我们现在是希望在商贸物流方面形成一个全产业链，将电子商务、商贸、物流、配送结合在一起。”舒策城介绍。

　　但在中投顾问高级研究员郑宇洁看来，五洲国际转型的背后是传统商贸的盈利空间受挤压，在大物流蓬勃发展的时代，无疑需要更好的发展和生产空间。“虽然早前涉足过现代物流，但其专业运营物流地产的经验较少。而此次‘牵手’普洛斯，可以给予五洲国际管理支持和经验。”

　　合作逻辑

　　除却对管理及经验的“嫁接”需求，国外物流地产企业先进的融资支持机制亦是国内企业合作之时所看重的。

　　对此，舒策城也直言，这是合作的一个方面，毕竟普洛斯的融资成本会相对低一点。

　　据悉，以普洛斯、嘉民、丰树为代表的一批外资物流地产商背后无不拥有强大的金融杠杆支撑，其能够通过境外资产打包、REITs等金融渠道对接资产证券化，实现资本市场融资，快速有效地解决资金问题，而国内的资金并没有国外这么完善的进出机制。并且外资物流地产商还能争取到一些国内大型金融机构的资本支持。

　　而对于资金沉淀要求较高的物流地产来讲，若能在资金上得到纾压，至少能让投资者较有安全感。

　　然而，郑宇洁也指出，作为合作一方的五洲国际也并不是完全坐收利好。其分析称，五洲国际在商贸物流产业园开发上有优势，其在全国合适地点布局，拥有本土优势，拿地也相对容易。

　　事实或也如此，有分析就指出，随着可供出让的土地指标日益稀缺，即便是外资巨头普洛斯也越来越难拿到大体量的工业用地。

　　另外值得注意的是，即便学步普洛斯，“物流地产”模式也并非毫无风险。相关分析称，普洛斯“物流地产”模式资金投入量大，回报时间长，一般在10年左右，更为重要的是仓库空置对于该模式影响巨大。

　　据了解，在国外，一个物流设施空置率必须控制在5%以内才能保持10%的回报，如果空置率达到15%，就难以获得利润。而目前国内物流仓库一般使用率只有60%到70%。由此看来，拥有强大的客户资源才是实现“物流地产”模式盈利的基础。

　　事实上，物流地产的难点也正在于寻找客户，毕竟物流地产的业主是企业，如果企业不认可，未来空置率将对资产形成压力。

　　而对五洲国际而言，要在开发及经营商业物流园路上走得更远，经验、资金和客户资源都是其势必要面对的问题。