2012年的楼市，可以说是柳暗花明的一年，年初市场冷到"冰点"，春节期间日均成交仅个位数，创下了历年"最冷春节"，但春节后的月份，却迎来了"小阳春"，并拉开了市场回暖的序幕。而这种回暖的态势一直持续到了年底，并在年底进一步升温，不仅全市成交量攀至高位，多盘价格也达到了至高点。进入201年，房产调控政策仍将持续，但由于市场对行政性的干预措施已产生了一定的"抗药性"，且供应仍将持续放量，总体市场预期向好，房价或稳中有升，明年楼市将在积极中前行。

　　一、房产调控稳中求进，配套政策或将市场化

　　保增长要求货币政策或维持不变，信贷政策有望定向宽松

　　12月15日-16日中央经济工作会议指出，明年将"按照稳中求进的工作总基调，及时加强和改善宏观调控，把稳增长放在更加重要的位置，经济社会发展呈现稳中有进的良好态势。"今年经济增速虽然持续下滑，但随着欧债危机在解决方案上达成一致、发达经济体经济缓慢复苏以及国内以保增长为目的政策刺激下，12月经济已确立企稳的态势，就先行指标PMI而言，在伴随旺季因素出现持续反弹后，作为制造传统淡季的12月，中国制造业采购经理指数(PMI)为50.6%，环比持平，连续个月位于荣枯分界线(50%)以上，表明制造业市场需求继续回升。但明年经济增长仍存在较多不确定因素，因此本次中央经济工作会议上，将"稳增长"提升到更为重要的位置，意味着中央保增长的决心。

　　而"保增长"的配套措施中，稳健的货币政策仍将持续。从大环境来看，因今年美国从9月开始推行第三轮货币宽松政策(QE)，明年我国将面临一定程度的输入性通胀及热钱涌入，流动性增强，通胀压力将有所加大，在此背景下还要确保经济企稳回升的态势，因此货币政策预计不会收紧，但也难放松，存款准备金率和存贷款利率或将维持现状。除非有一方打破平衡，货币政策才可能发生微调。至于房地产信贷政策这方面，则可能为扩内需以支撑经济增长，对于房地产合理的购房需求，特别是首置客户的倾斜力度将有所侧重，且有可能以政策、制度等形式进行落实，做到真正的保护刚性需求，并刺激刚性需求的持续释放。而对于房地产开发贷款，估计放松可能性不大。

　　限贷限购政策仍将持续，配套政策或趋市场化

　　对于房地产调控，中央经济工作会议要求"要继续坚持房地产市场调控政策不动摇"，因此明年限购限贷的调控政策仍将持续，并继续实施差异化的住房信贷、税收政策，坚决抑制投资投机性住房需求。但从近两年的调控成效来看，市场正表现出对行政性手段的"免疫力"，因此，加快制定"房地产调控长效机制"便成为了更为迫切的需要。

　　而一直被行业认定为限购限贷替代政策的房产税，因完整的信息系统缺失等因素影响，目前进一步扩点仍有一定的难度。即使明年真的实现房产税扩点，虽对多次改善型需求有一定制约，但征收税点或不高，预计更多是对客户心理预期的影响，实际成本增加不大。

　　明年只有当房价出现20%或0%的涨幅，中央才有出台更严调控政策的可能性，否则取而代之的将是巩固调控成果的配套政策。而这类型的配套政策，将继续以土地政策为核心和主导，可能出台的政策包括探索新型的土地出让方式、出让的宅地需附带中小套型比例/保障房比例要求等。所谓的新型土地出让方式，即"限地价竞配建"，一方面能够有效的控制地王的频生及对市场预期的影响，另一方面也是确保保障性住房建设任务的顺利完成；后者则是从土地出让时就初定了项目的产品供应线，既响应"增加中低价位、中小套型普通商品房的供给，同时也确保了保障性住房的供应。从这个角度来看，明年的配套政策将是更多以市场为导向进行调控，并最终发挥其对房地产市场的影响。

　　二、库存高企新货仍将放量，消化压力犹存

　　据经纬行研究中心对广州楼盘的不完全调研统计，按照目前的工程进度，若发展商正常推货的话，预计201年广州十区新推货量将近7.07万套，合计面积约792万㎡，新增供应量或跟今年基本持平。虽然今年以来成交持续攀高，但成交上涨的同时新增供应也在持续放量，因此从当前的市场存量来看，依然处于高位，截止2012年底，十区余货.7万套，加上新增货量，201年十区合计货量将达10.8万套，合计面积约1209万㎡。若保持今年的消化速度，预计一年半左右即可消化完毕，再加上增城、从化约.4万套的可售货量，明年十区两市总体可售货量达14.14万套，合计面积约1618万㎡。

　　明年市场竞争依然比较严峻，多个区域新货供应将与今年基本持平，而新增供应增幅最为明显的将是荔湾区，预计增幅将近一半。另，值得注意的是，除了黄埔区缺货外，一直属于市中心供应大区的白云，明年新增供应则出现明显减少，而年底大热的南沙，明年也未有大幅的放量，因此明年这三个区或将处于供不应求的状态。

　　从竞争强度来看，明年以供应刚需产品为主、且可售货量较大的板块将面临较大的竞争压力，包括荔湾的芳村板块、白云的金沙洲板块、番禺的华南板块、市桥板块、萝岗的科学城板块、南沙的金洲-区府板块、增城的新塘板块等，其中除南沙的金洲-区府板块因有重大规划利好支撑价格仍有可能继续攀高外，其他板块的刚需盘采取的定价策略或以谨慎乐观为主，虽以价换量的方式难以再现，但价格大幅上扬的可能性也不大。全新盘方面，天健上城、白鹅潭御景壹号、保利云禧、金沙洲深业项目南天名苑、香柏华府、长隆住宅项目、岭南山畔、南沙创鸿城、锦绣天伦花园或将受到客户的持续关注。

　　三、量稳价微升，刚需盘仍是成交主力

　　明年1、2月份因是传统的淡季，发展商推货不积极，市场以余货为主，成交预计有所回调，但从月开始，发展商或逐步加快推货节奏，并刺激需求入市，进而带动成交量的回升。目前来看，由于买家恐涨心理的存在，若政策无加码的话，无论是刚需客户还是改善型客户，入市的积极性仍比较高，且随着楼市的向好，部分投资型客户也有可能通过其他途径曲线进入楼市，客户构成有望进一步扩大。但与今年相比，不同的是，今年的成交量中有一大部分是之前积累一年多的需求的集中释放，而明年则多是新增的需求，再加上客户结构的扩大化，从这个角度看，成交量也会处于相对高位，而总量上预计将与今年持平，即十区成交量在750万平方米左右(月度成交预计在62.5万平方米)，刚需客户在市场主体中仍占绝对地位，刚需盘依然是成交主力。

　　价格方面，今年年底由于市场的持续升温，多盘价格已攀至该盘开盘以来售价的新高，其中中心区和南沙区在售楼盘价格攀升最为明显。而进入201年，多数发展商资金回笼理想，降价让利动力普遍不足，而个别功能板块/区域因有规划利好支撑或者兑现，房价也将不断攀升，在此背景下，房价或将高位微涨，但大幅反弹的基础并不具备。究其原因在于，一方面，今年的新增供应量处于高位，只有合理的定价才能保证较快的消化率；另一方面，市场主体依然是以对价格敏感的刚需客户为主，投资投机型客户仍被政策明显打压。综上所述，明年房价预计将有5%-10%的涨幅，而豪宅涨幅或更大，另，考虑到成交结构以及今年年底翘尾因素的影响，明年十区年度网签均价范围将在14500-15500元/㎡。

　　经纬：2012年预期向好，稳中有升