经历了4月的短暂回调后，行业传统的销售旺季5月已经来临。然而，5月第1周的成交备案数据表现却差强人意，世联监测的27个重点城市的成交数据显示，除了成都和扬州环比上涨之外，其它25个城市环比均不同程度的下降。一时间，对于楼市降温的言论甚嚣尘上，我们更愿意相信5月首周成交数据环比下降的原因更多的是受节假日房管局备案数据滞后所致。在上一篇楼评《留一半清醒，留一半醉》里，我们明确表示愿意为“红五月”押上一小注，因为没有看到需求出现问题。从世联的客户上门量看，4月29日至5月5日，世联在售项目上门量高达.98万，环比上涨79%。跟我们历史性的高点（去年“十一”期间为4.47万）相距不远，尽管之前我们已对5月份的成交表示乐观，但“五一”这一周的上门量仍超出我们的预期。

　　经济弱复苏局面持续，政策进入观察期

　　一季度出台的“国五条”已经是2009年调控以来的第五次调控升级，但从地方发布的执行细则来看，基本未超过国五条细则框架，多个城市细则仅是公布年度房价控制目标。整体上看，一线城市较二三线城市具体，且除北京外，其它城市均淡化了“对二手房交易严格征收20％所得税”。我们认为二季度地产的调控政策将进入相对平稳期，未来是落实“国五条”细则和政策执行效果的观察期，从宏观经济方面看，一季度GDP同比增长7.7％，运行偏弱，二季度第一个月的经济仍不容乐观。4 月份中采制造业PMI和汇丰PMI双双回落，说明总需求疲弱，经济弱复苏的局面仍将持续，我们之前提到中央政府地产调控的逻辑：“经济向好的时候打压房地产比较有底气，经济不景气的时候总是很难对房地产下重手。”因此，在当前情况下，短期内出台更严厉的政策的可能性不大。

　　套利行为遭打压，但预计5月流动性中性仍偏松

　　最近香港人民存款也已经连续6个月增长，创出新高，表明短期内香港的赚取利差的行为活跃。在历史上，套利行为与资产价格波动有很大的关系。日本当年90年代房地产泡沫之后，经济面临着通缩的威胁，从而持续降低基准利率，从而诞生了套利行为。套利行为具体是抛售日元买入高利率的货币，例如东南亚的国家，这些国家的经济在90年代处于高速增长的阶段，利率普遍偏高。97年的金融危机与日元的套利行为关系非常大，当然也有美元资本的推动。一旦发达国家进入加息通道，日元和美元资本撤离新兴国家，则带来金融危机，新兴国家货币强烈贬值。整个90年代，日本出现了非常著名的“渡边太太”，即擅长外汇保证金交易日本主妇投资者的代名词。“渡边太太”借入低利率的日元，投资于收益率较高的国外债券或外币存款。只要日元不大幅升值，就可赚取比较稳定的利差收益。当前的套利现象说明，最近这段时间人民币升值预期依然强烈，海外资本进入中国的冲动仍存，这对国内资产价格形成利好，也意味着国内资产价格依然面临着继续上涨的压力。

　　在这样的压力下，国家外汇管理局在5月5日发布《关于加强外汇资金流入管理有关问题的通知》，以应对热钱流入的挑战。预计短期内人民币升值压力得到一定程度的缓解，对银行间的资金面也会有一定程度的冲击。而上周，我们也与一些银行的相关人士求证，很多银行上个月已经接到通知禁止贷外币转人民币资产的业务。至于外管局打击热钱的效果如何，我们认为尚待观察，目前震慑效果已经出现。

　　从央行最近的操作来看，4月26日，央行在公开市场净投放资金达1240亿元，缓解了月末市场资金面紧张局面。进入5月份，7天银行间回购加权平均利率较4月底明显下降，同时，1个月以下短期SHIBOR利率也全面下行。各种指标均反映出当前市场资金面仍保持着中性偏松的水平。由于5月公开市场到期资金较4月增多，且人民币汇率持续上行，外汇占款仍能提供基础货币的投放，加上经济弱复苏状态下央行难以实质性收缩货币，预计5月市场流动性仍会延续中性宽松的格局。

　　供应量激增，推动成交上扬

　　今年以来，开发商改变了往年推货的策略，在上半年大幅增加推货量，5月份作上半年传统的销售旺季，更是开发商青睐的推货期，据统计，就深圳而言，近两个周末就已有近10个楼盘开盘或推新，接下来的5、6月，还有20多个新盘计划面市。其它部分重点城市，在4月底和5月初这两周，新增批售量亦增加明显。综上，世联研究认为，在当前政策平稳，流动性中性偏松的情况下，叠加开发商推盘激增，将导致家庭部门加杠杆的行为持续，预计红五月真实销售情况火热。