市场回顾：新一轮调控开启，京版执行细则“京十九条”落地。二手房市场疯狂中透支后市，成交达到近年来最高点。一手房市场冷静中试探前行，供应受到新政及建委价格审批管制影响，环比下降，同比上升；成交环比量跌价升，同比量价齐升；存货继续下降，消化周期继续缩短。土地市场热情中张弛有度，政府一季度配合调控，积极供地，开发商资金在手，拿地热情高涨，土地成交现良好开端，出让金大幅增长，楼面价升至三年来最高位。

　　市场预判：开发商固然希望积极走量，但资金相对充裕者，定会受政策渐紧影响调整推盘节奏，预计二季度供求方观望情绪或会双双加重，市场依然会延续冷静中试探前行的基调，政策对成交量的调控效果更多取决于政策执行的力度和持续度，向下作用或会缓慢显现，预计二季度市场运行将以平稳为主。

　　行业运行环境小结

　　宏观经济环境：年初房地产开发投资额较小，在固定资产投资额中占比下降至最低点，住宅投资在年初亦相对不活跃。一季度CPI经过短暂上升，回落至近一年来的均值10，通胀压力虽然存在但形势相对稳定，对房地产的影响没有实质变化。u政策环境：一季度关键政策出台发生在月，从国务院的“新国五条”到北京的“京十九条”地方版细则，限价/征税/限贷/限购升级。

　　土地市场小结

　　整体土地市场：201年一季度在政府积极供地，开发商拿地热情高涨的背景下，土地成交现良好开端，出让金大幅增长，楼面价升至三年来最高位。供应量出现环比下降，导致供需比小于1。居住类用地成交占比大幅增长，工业用地占比下滑；居住类和商业类用地楼面价本季度增长。

　　居住类用地：一季度居住类用地成交火热，楼面地价更是创下新高。热点片区较为分散，房山一枝独秀，朝阳、昌平和密云亦相对领先；近郊中门头沟和开发区楼面价突破万元。本季度成交居住用地主要集中在五环之外，尤其是六环之外，建设用地面积在5-10万平米之间，中小型土地继续唱主角。

　　商品住宅市场小结

　　市场整体走势：1、201年一季度商品住宅新增1.万套，环比下降，与历年一季度供应处于低点态势吻合，且同比实现增长，但仍受到新国五条一定影响。2、成交方面环比量跌价升，同比量价齐升，一季度成交.万套，同比大幅增加159%，均价接近22000元/平米，环比上涨4%。、一季度存货继续下降，从2012年底的8万套下降为6.万套，降幅高达24.6%，与2012年四季度相比，降速继续加快。4、存量消化周期比2012年底缩短了个月，套数和面积消化周期为5.5-7个月。

　　市场结构：供应、成交及存量结构的共同点是，主力均为朝阳区和近郊五环外产品，不同点是，与2012年底相比，成交和存量的主力依旧是50-90㎡和90-120㎡的两居和三居，供应结构则发生变化，一居占比明显增加，取代三居与两居并列两大主力，90㎡以下中小户型变为主力。

　　其他物业市场小结

　　办公市场：201年一季度办公市场受年初季节性因素影响，供需双双收缩，且新增供应明显低于需求，环比量价齐跌。办公物业成交集中在顺义、丰台和大兴三个区域，朝阳活跃度一般，50-90平米及200平米以上产品为市场主力。

　　商业市场：201年一季度商业市场新增供应相对成交表现的较为活跃，导致供需比上升，价格方面环比同比均呈上涨态势。朝阳依旧是商业市场的主力区域，200平米以上和50-90平米为主力面积区间，120-200平米均价较高。

　　北京市场总结及走势判断

　　201年一季度，新一轮房地产调控大幕拉开，从年初国务院和北京政府做出各种加强调控的表态，到2月底月初国务院“新国五条”终于浮出水面，再到月底北京版执行细则“京十九条”落地。在这样一个政策出台季里，市场运行表现出如下特征：

　　1、二手房市场疯狂中透支后市：受20%个税即将征收影响，购买成本即将增加，二手房买方纷纷赶在4月初政策大限前出手，一季度集中成交8万套，达到近年来最高点，透支了后三季度需求。

　　2、一手房市场冷静中试探前行：供应受到新政及建委价格审批管制影响,环比下降，同比上升；成交环比量跌价升，同比量价齐升；存货继续下降，消化周期继续缩短。成交和存量结构基本不变，供应结构出现变化，一居取代三居与两居并列供应主力，年初开发商增加中小户型刚需首置产品推盘满足市场需求。

　　、土地市场热情中张弛有度：政府一季度配合调控，调节供应，积极供地；开发商资金在手，同时受良好市场预期支撑，拿地热情高涨；土地成交现良好开端，出让金大幅增长，楼面价升至三年来最高位。

　　4、办公商业市场调控中独立运行：经历了2010年以来几轮针对住宅的调控，办公商业市场作为替代产品的敏感度已经大大降低，本轮调控对其影响甚微。一季度办公市场受年初季节性因素影响，供需双双收缩，环比量价齐跌；商业市场新增供应相对成交表现的较为活跃，价格环比同比均呈上涨态势。

　　后市预判：一季度结束调控政策基本出清，紧接着4月份便是对细则的各种补充解释。“京十九条”在地方版细则中当属最严，价格调控目标、征税、限贷、限购较2012年初的“京十五条”都有所升级。

　　近期北京建委商品房限价风声不断，开发商固然希望积极走量，但资金相对充裕者，定会受政策影响调整推盘节奏，近期部分计划开盘项目以传统形式试探买方价格预期，预计二季度供求方观望情绪或会双双加重，市场依然会延续冷静中试探前行的基调，政策对成交量的调控效果更多取决于政策执行的力度和持续度，向下作用或会缓慢显现，预计二季度市场运行将以平稳为主。

　　世联地产：201年一季度北京房地产市场分析报告