一、总况：新货年末冲关，成交量价齐升

　　1.新增供应：中心六区明显放量，总体供应量仍处高位

　　据经纬行研究中心不完全统计，2012年12月广州十区两市共有42个盘推出新货，总推货量达9266套，比上月推盘数少了8个，但新增货量仅减少90套，环比下滑0.96%。从月初开始，每周均有市场关注度较高且新货量较大的项目入市，包括万科欧泊、中惠璧珑湾、中海誉城、珊瑚天峰、碧桂园天玺湾、豪进山湖珺璟等，并在中旬即15号达到巅峰，当天全市新推货量高达52套，约占全月新货量四成左右。

　　从区域分布来看，本月中心六区明显放量，相比上月增加1229套，主力推货区是荔湾和白云，各自有八百来套货入市，荔湾新货主要集中在芳村板块，且有一个全新盘保利塞纳维拉开售，首推28套新货，69-11㎡的两房至四房，均价为16000元/㎡带000元/㎡的装修。白云区除了金沙洲板块有两个楼盘推货外，岭南新世界加推全新A6栋，报价18000元/㎡起，价格相比前期有所上调，主要是受之前集贤庄地块拍出的影响；而白云新城全新项目中海云麓公馆也于12月初推出市场，采用内部认购的方式，首推60套，主力户型为209㎡三房、269㎡四房和25㎡的五房，均价40000元/㎡带豪华装修。

　　外围区域中番禺新货相比上月增加了一千套左右，其中珊瑚天峰再次于周五晚推售09套全新货，188-192㎡的三房、288㎡的五房，均价低至毛坯1000元/㎡，相比4月初推售单价仅上涨一千来元每平；而万科红郡洋房组团万科欧泊作为一个全新项目推出，12月2日首推728套，78㎡两房、92-94㎡三房，均为刚需紧凑户型，均价15000元/㎡带精装修，因市场销售火爆，于15日再推94套新货，但均价上涨了1000元/㎡。而近日市场关注度颇高的南沙区，本月依然保持着高供应量，其中两个全新盘同在15日开盘，因开盘当天即日光，备受瞩目，其中碧桂园天玺湾推一期1-5栋洋房和套别墅，共1074套，洋房主力户型为68-177㎡二三房，均价11000元/㎡带装修，而印月翠谷则为纯别墅盘，共72套当天全部推出，为155-15㎡的别墅，售价仅15000元/㎡毛坯，因价格相对较为实惠，虽位置偏僻且无景观资源支撑，也受客户的认可。

　　2.总体交投：热点刚需盘和舆论搅热楼市，成交量价再攀限购新高

　　据经纬行研究中心监测显示，12月广州十区签约7255套，计86.94万㎡，环比上涨8.72%，同比上涨160.07%，签约均价为15427元/㎡，环比上涨4.97%，同比上涨14.18%；十区两市签约10458套，计122.67万㎡，环比上涨1.2%，同比上涨126.8%，签约均价为1119元/㎡，环比上涨6.0%，同比上涨21.82%。本月成交量跟成交价均攀限购以来新高，而成交量与09年和10年相比，也仅次于09年的4、5月份以及10年的10月，成交价来看，十区均价首度突破15000元/㎡，而十区两市则首度突破1000元/㎡。

　　12月的楼市持续升温，究其原因有以下因素促成：第一，12月以来，每周均有热点刚需盘推出市场，且多个项目是属于持续畅销楼盘，而全新盘方面也有几个项目市场关注度颇高，包括万科欧泊、碧桂园天玺湾等，吸引了大批刚需客户的关注；第二，从第四季度开始，多个楼盘开始出现小幅的涨价，个别项目涨幅稍大，对于持续关注的客户造成一定的心理压力，恐涨心理开始滋生，再加上本月以来媒体关于开发商业绩创新高、北京恐慌购房以及一些地产大佬对明年楼市暴涨言论的炒作，使得不少买家对房价上涨预期更为确定，因此加快了入市的步伐；第三，近期实体经济的低迷以及股市的不景气，也使部分具备资金实力的客户产生了买房保值的心理，并通过一些方式"曲线"进入了楼市；第四，受利好刺激的南沙区因具有较高的升值潜力，也在一定程度上吸引了大批客户购房投资，其中不乏珠三角甚至外省客户的身影。

　　价格方面，目前在售余货多保持着高位维稳状态，而刚推出的全新货则价格会有小幅的上涨，极少项目新货跟之前售价持平，这在一定程度上促成本月价格的上涨；另一方面，从成交结构来看，在中心六区成交占比不变的情况下，番禺区本月成交的高企及价格的环比攀升，对全市价格的上涨也有一定的支撑。

　　二、推广：多盘登广增加曝光度，最后冲关争业绩

　　据经纬行研究中心监测显示，2012年12月十区楼盘广告见报个数为50个，比上月增加10个，广告费用为1250万元，环比上涨.6%，同比上涨8%；十区两市楼盘广告见报个数为65个，亦比上月增加12个，广告费用为14216万元，环比上涨28.07%，同比上涨77.56%。

　　本月，不少在12月份有新货推出项目均提高了曝光度，以期在最后冲关的时间内取得理想的销售业绩，包括碧桂园天玺湾、富力金港城、岭南新世界、星汇文宇等，而在售余货的项目除了登广感谢客户外，也为新的一期或者余货做推广，包括雅居乐富春山居、翡翠绿洲、颐和盛世等。

　　三、区域：热销盘推新支撑区域成交上涨，南沙房价逐月攀升热度不减

　　从本月区域成交量来看，萝岗本月环比涨幅最大，几近翻一倍，本月区域内虽无新货加推，但万科东荟城和中海誉城因前期成交单位集中签约及余货畅销，本月单盘成交量超过四百套，极大的支撑了区域成交的上涨。而个别区域因有热点楼盘新货热销支撑，成交量相比上月涨幅也较大，包括荔湾、白云、番禺和增城等。其中涨幅最大的当属番禺，番禺本月有三个畅销盘支撑，包括万科欧泊、珊瑚天峰和雅居乐锦官城，前两个项目在本月均有新货推货。

　　价格方面，中心六区处于高位维稳状态。而外围区域中个别区域在本月出现较大涨幅，包括番禺和南沙，番禺更多是受华南板块热销盘集中成交导致的结构性上调；南沙则是实质性的区域房价整体上涨，目前，在利好刺激及成交畅旺的持续推动下，南沙的房价正在逐月攀升中，近两个月区域价格环比涨幅超过10%。

　　四、个盘：刚需外溢明显，增城多盘旺销引领市场

　　从本月入围前20名楼盘来看，其中共有6个项目月度成交量超过00套，包括万科欧泊、万科东荟城、东凌广场、中海誉城、新都盛世名门、保利公园九里等，除了新都盛世名门外，其他均为刚需盘，且多集中在番禺、增城、萝岗，可见目前刚需客户市场容量之大及入市意愿之大，且需求外溢非常明显，价格依然是最大的吸引力。

　　另，本月增城上榜的项目高达8个，进榜项目众多，其中东凌广场、景新国际、新塘新世界是上月新货放量旺销后，在本月集中签约，碧桂园豪园在本月有新货推售，而新都盛世名门、锦绣御景国际、金地公园上城、保利东江首府则保持着持续旺销的态势。

　　五、发展商：万科高居榜首，保利碧桂园分列二三

　　本月雅居乐以15套高居发展商业绩榜首，遥遥领先于其他发展商，主力支撑项目是万科欧泊和万科东荟城，其中全新盘万科欧泊交通、配套等各方面均较为成熟跟完善，且户型面积集中在100㎡以下，吸引不少刚需客户。保利地产本月成交696套，位列第二，其有四大主力在售楼盘支撑，包括保利公园九里、保利西海岸、保利东江首府、保利塞纳维拉，其中保利塞纳维拉是保利在芳村龙溪中路又一个全新盘，于本月15号正式推售。碧桂园本月成交469套，排名第三，除了旗下的畅销盘碧桂园豪园外，碧桂园天玺湾开盘当天引爆市场，本月显示成交25套，极大支撑了发展商本月的业绩。

　　经纬：广州市场持续升温，全市量价冲高