——正确认识广州房地产市场的供应、需求关系和未来走势

　　今年以来，楼市遭受国家信贷房贷紧缩、房地产限制性政策叠加捆绑的双重冲击，市场成交急剧萎缩，观望气氛蔓延。广州市国土房管局公布的数据显示，1-5月广州十区新建住宅网签面积219万平方米，同比减少6%。1-5月广州十区新建住宅批准预售面积达到45万平方米，同比去年增加15%。一手住宅网签面积下降，批准预售面积增加，这一增一降就因此而得到一个结论：“广州楼市严重供过于求”。

　　年前大家还在说广州房地产市场存在供应压力，短短5个月的时间就彻底扭转市场供求关系？供应就从短缺变得过剩？从房地产行业和市场发展的规律来看，不到半年时间供求关系逆转，显然站不住脚。

　　不能否认，当前广州楼市和全国很多城市一样去化率低，市场低迷。从1-5月广州市十区新建住宅的供求比来看，已经达到157：100(201年全年的供求比是100：100)，而不少楼盘为了在淡市中争取市场，采取降价促销手段，以求迅速出货，回笼资金，拿到业绩，导致楼价也出现松动。不过，仅仅依据前5个月的批准预售与网签的比值，用短时间的去化率，来判断广州房地产市场的整体供求关系，是远远不够的，容易走入片面的误区。

　　合富房地产经济研究院认为，判断广州楼市的整体供求关系以及影响、走势，至少要从以下几个方面进行分析：导致需求急剧萎缩的原因、广州住宅市场多年的供应和需求变动规律、决定后续供应的土地市场以及决定需求的人口、经济、城市发展等宏观因素。

　　首先，导致当前楼市大幅度缩量的原因是不正常的。

　　1-5月广州市十区新建商品住宅网签平均每个月不到44万平方米，如此低迷的市场成交量比2008年平均每月46.1万平方米的交易量还低，数据是否说明广州的一手住宅真实需求已经大幅度下降？

　　答案是否定的。当前的市场成交是10年来的最低点，非常不正常，原因主要是两大方面，一是国家去年底就收紧货币信贷，资金供应量大幅度减少，使得资金成本、市场利率大幅度提高，形成房贷紧、利息高(首套房利率都上浮)的局面，大大影响了包括刚需在内的购房消费的释放；二是房地产限制性政策这几年不断收紧，直到去年11月份，广州还公布了继续收紧外地人购房、提高第二套房首付以及加强限价的“穗六条”。当前的房地产市场，不仅受到信贷紧缩的直接影响，而且“限购、限贷、限价、限售、限签”(所谓五限)，多重限制和捆绑下，首套房成本提高，第二房、换房的门槛大幅度提高，正常的购房需求被限制无法释放，被迫推迟。

　　从广州10余年成交数据来分析需求情况，我们会发现，2007年以前不限购不限贷，广州市十区平均月成交量在66万-80万平方米的区间，以我们过往的市场调查和经验看，投资性与多套房购买需求占比大约在20%左右(市场高涨则投资比重大，市场平稳或回调则投资比重小)，正常需求应该在50万-65万平方米之间；

　　2008年金融海啸、经济下滑，上半年信贷紧缩，房地产的需求极度萎缩，广州市十区当年月平均成交量46.1万平方米实属不正常。2008年底国家“四万亿”刺激，以及鼓励买房，使得2009年市场需求急剧回升，成交大涨77%，广州市十区当年月平均成交量到了历史最高位81.5万平方米，也不是常态。这两年的数据不能反映广州房地产正常的市场需求。

　　2010年以后，在金融信贷上国家重新收紧，而在房地产政策方面则开始限购，限贷，直至“五限”，需求较限购前萎缩，多套购房的需求被挡在市场之外，投资性需求被抑制，换房需求受影响比较大。从2010年到201年，前两年因为信贷紧缩，市场有所回调，平均月成交量为50万平方米；后两年因为信贷略放松，市场上升快，平均月成交量超过60万平方米，较前两年增加20%左右。这四年的市场需求数据说明，在多重限制政策条件下，广州市十区的正常需求量应该在平均每月50万-60万平方米之间。

　　通过对10余年广州楼市需求的数据实证分析，我们可以得到以下结论：

　　第一，楼市需求弹性大。市场好的时候，需求释放集中；市场调整或回调时，政策或者信贷等因素干扰大的时候，需求萎缩或推迟。2008年之后，需求波动较大。

　　第二，限购、限贷的楼市，首次购房、换房构成需求主体。在这样的市场中，以广州市十区来测算，平均每月50万-60万平方米的成交量是正常的需求释放范围。

　　第三，急剧萎缩的成交反映的并非市场常态，也不反映市场真实需求。2008年以及今年前5个月的市场成交状况就是这种非常态表现。国家宏观经济、信贷投放、政策叠加等多种因素造成市场扭曲。

　　其次，从长周期来看广州房地产市场的供求关系，还是供小于求，尽管限购时代压制需求，暂时缓解市场供求关系，但是广州土地市场供给有限，供不应求的格局可能相当长的时间内难以实质性改变。

　　以近10年广州住宅的供应和需求情况看，广州楼市供不应求是逐渐形成的。

　　2004年至201年10年间广州市十区新增住宅供应共计706万平方米，而成交共计784万平方米，供求相比，需求比供应多出57万平方米。

　　2010年限购时代开始之后，由于房地产调控不断增加限制性措施，广州的供应和需求都受到影响，特别是需求，呈现下降之势，供求矛盾得到一些缓解，例如2010年至201年新增供应合计为2959万平方米，需求合计为2690万平方米。这四年供应多出需求269万平方米，加上今年1-5月新增供应多出的126万平方米，累计新增批准预售货量多出成交95万平方米。不过，有两个特点十分明显，一是限购时代在补过去5、6年供小于求的课；二是政策极度挤压需求、延迟需求包括正常的换房和首次置业，才使得供应相对充足，并非供应增加所致，所以一旦需求释放出来，将形成新的供不应求。

　　阳光家缘2014年6月20日广州市十区可售新建住宅量为615万平方米，按照目前平均每月4.8万平方米的去化量计算，存量需要消化周期为14个月，属于偏长；一旦成交恢复到每月50万平方米，去化周期就降为12.个月，基本趋于正常；假如成交上升到每月60万平方米，去化周期就减少到10.2个月。去化周期是个变量，即便当前成交降到历史低点，去化周期并没有到库存严重的程度。

　　土地供应状况能够更加到位地说明供求关系，它决定了新增住宅的供应量。2004年“8.1”大限之后，土地供应基本依靠公开出让，2005年至201年这九年广州市十区公开出让的住宅建筑面积为61万平方米，与同期64万平方米的成交面积相差270万平方米，由于过去的协议出让土地陆续进入市场，弥补了公开出让土地的不足，土地供应问题似乎并不突出。

　　如果合富房地产经济研究院从2010年开始比较，招拍挂制度已经确立5年多，过去协议出让的存量土地应该绝大多数被消化，公开出让的土地构成市场新增供应绝对主体，2010年到201年这四年公开出让的住宅用地建筑面积合计为1704万平方米，平均每年出让量为建筑面积426万平方米，这四年的成交量合计为2690万平方米，平均每年需求量为672万平方米，总的缺口是986万平方米，平均每年的缺口为246万平方米。

　　从这几年的土地出让量可以判断，未来广州市十区的新增住宅供应一定会比目前的水平大幅度下降，也就是说，这几年新建住宅供应平均每年可以保持700多万平方米，很大程度还是在消化过去协议出让的土地供应。什么时候存量土地达到消化的临界点，完全由公开出让的土地解决供应问题？由于过去协议出让的土地数量是一笔糊涂账，很难定量地预测，不过，从目前绝大多数项目都是过去几年公开出让的土地来判断，这一天很快会到来。

　　从土地公开出让，到形成新增住房供应，房地产供应的刚性特征鲜明，即土地出让量决定了未来的供应量，且短期内很难改变，所以，鉴于土地公开出让量的缺口，未来广州的住宅供应很难放大，供不应求的格局可能会长期存在，而房价一定会长期反映这种供求关系。

　　这样一来，形成了一个看似矛盾的现象：从中长期看，从土地供应格局看，广州新建商品房市场供不应求，但是，从短期看，如今年1-5月批准预售量大大高于网签量，又是供大于求的。合富房地产经济研究院认为，这个矛盾现象，其实就是近年经济、信贷波动，以及房地产限制性政策近年不断加码，带来的房地产市场不正常波动的反映，对市场的负面作用比较大。

　　因为当前广州新建住宅所谓的供大于求，主要来自于信贷收缩、政策限制导致需求萎缩或延后的非正常波动。2008年、2011年底至2012年初都出现类似波动，并对房地产市场产生较大负面作用，主要是极大地影响后续供应，产生“限制需求-供应减少-价格下调-需求恢复-供不应求-价格上升-继续限制需求”的非良性循环，供应、需求、价格的市场调节机制呈衰竭之势，而供求问题并没有得到解决。

　　此外，从经济发展、城市人口变迁、家庭数量、收入增长等宏观因素看，几乎难以得到广州这样一个千万人口级别、万亿经济总量的国家一线城市的房地产需求减少的结论，例如2000年第五次全国人口普查广州常住人口994万，到2010年第六次全国人口普查广州常住人口增加到1270万人，十年增加275万人。目前广州常住人口数量突破1600万人，到2020年预计常住人口在1800万至2000万人。人口快速增长的趋势意味着住房需求基数、增速都十分可观；而且家庭小型化也使得家庭户数增加更快，以户为单位的潜在住房需求十分庞大，例如2000年广州常住人口家庭平均.21人，到了2010年平均家庭户的人口为2.7人,减少0.48人/户。

　　总之，需要正确认识当下由于需求被压抑、非正常萎缩造成供大于求的假象，并非真正市场“供应过剩”。开发企业为了争取好的业绩、回笼资金以及抢占萎缩的市场，被迫降价促销，也是无奈之举，负面影响如土地市场转冷、开工建设减少、后续供应跟不上会随之而来。一旦信贷条件转为正常，需求有所恢复，可能新一轮供不应求和价格飙升又会开始，供求缺口越来越大。我们需要认真探讨这种市场非正常波动后面的症结，要寻找发挥市场机制调节、政府更好地站位的新调控方式。

　　(注：为了数据可比性，本文全部以广州市十区的数据作为取样标准)