·轮回与新生：中国房地产经历了2010年开始的信贷紧缩和政策调控的频繁扰动后，随着限购的大范围退出，90房贷新政和新一轮降息周期开启，行业再一次迎来了政策由紧到松的拐点，行业政策实现轮回，其中实际利率的下行是驱动行业最重要的因素。同时土地红利的时代逐步褪去，开发商关注点将由销售规模转向资金回报，自下而上的转型势在必行。本文我们给出了房地产行业2015年的十大猜想与大家分享。

　　畅想一：房地产投资下行压力显现，政策不断托底。2015年，限购、公积金、税收及房地产融资政策均有望在2014年宽松的基础上进一步落地。但制约成交回暖的根源在于信贷和流动性的持续紧缩，因此降息周期开启后首套房贷利率下行将是2015年政策的最大看点。

　　畅想二：高库存压力仍在，销售小幅复苏。我们预计一线/二线/其余城市销售面积同比为20%、10%和5%，全国成交面积同比上升6.1%，成交均价同比上升2%，成交金额同比上升8.2%。

　　畅想三：土地价格高位，行业利润率下行趋势未改。随着销售企稳，土地市场将小幅复苏，全国土地成交面积及金额同比增长7%和11%。

　　畅想四：融资创新为资本市场带来活水。我们预计2015年，开发商通过发行中票及短融工具，改善资金成本，通过股权融资等方式，降低净负债率。

　　畅想五：行业集中度提升的趋势更为明显。在行业低增速时期，由于龙头地产公司在销售及内部管控的优势愈发明显，行业集中度提升有加速趋势。

　　畅想六：房地产行业“营改增”试点，降低房企成本。我们判断随着“十二五”进入收官之年，房地产行业“营改增”也将纳入议程。

　　畅想七：国企改革风起云涌。2015年将有越来越多的国有房企试点员工持股、引入战投、整体上市，各地国企改革将进入百花齐放、风起云涌的阶段。

　　畅想八：保障房Reits试点。随着中央明确表态积极稳妥开展房地产投资信托基金试点，保障房Reits试点或将逐步落地。

　　畅想九：商住混合物业开发逐步增加。越来越多房企选择转型为城市配套服务商。我们认为随着住宅开发向城市配套服务商转变，商业配套物业的地位越来越凸出。

　　畅想十：房企转型方兴未艾。由于对地产板块中长期发展空间的担忧，同时新业务亦能给市场较大的想象空间，预计2015年房企转型大潮仍将延续。

　　·投资建议：实际利率的下行是驱动房地产基本面和板块估值回升的重要因素，强烈建议关注货币政策的变动，并加大对销售弹性较大、行业龙头的配置，关注招商地产、保利、万科及高杠杆公司华夏幸福、荣盛、泰禾、首开。但纵观2015年全年，行业短期供需情况的改善仍面临中长期增长的瓶颈，企业转型和调整是大势所趋。建议投资者关注优质的转型公司，如世联行、信达地产。同时对于国企改革及REITS试点带来的事件型机会，建议关注国企体制改革的标的(天健集团、中洲控股，华侨城)，REITS试点(金融街、中国国贸)。

　　·风险提示：房产税推出，下半年房价上升引发政策收紧的风险。

　　平安证券报告全文-年度猜新猜心系列报告之2015年十大畅想