1.政策风险消除 房地产回归市场化
1.1限购几乎退出历史舞台
习李新一届政府领导人上台，对房地产行业的态度与上届政府截然不同。纵观2014年，在习李执政之下，政府不但没有出台房地产打压政策，而且在地方陆续的退出本地限购政策上均保持默允的态度。截止2014年11月末，之前的全国46个限购城市中，已经剩下“北上广深”四大一线城市仍保留限购。限购政策作为短期的行政调控手段，在不经意间已经几乎完全退出。这对于投资市场来说，政策上转向已经非常明确，整体的行业政策环境将持续变得友好，意义重大。
今年6月份开始，陆续有城市放开当地的限购政策，截止11月末只剩下北上广深四大一线城市及三亚仍实行限购。我们预计，一线城市的限购短时间内将难以放开，但对股票市场上的影响已经不大，政策风向的转变已经确立。
回顾过去十年，房市调控始终是国务院常务会议的一大重要议题，但李克强在主持召开的国务院会议中，并没有对房地产行业调整作出过多的批示。其他多次的重要会议以及领导人平时的讲话中，也较少提及房地产政策调控，这与上届政府形成鲜明对比。这都显示，新一届政府领导下，房地产行业行政政策风险逐渐消退，行业回归市场化。
1.2政策支持持续加码 超出市场预期
2014年国庆节前夕，央行发文放松首套房认定标准，“指拥有1套住房但还清贷款再购房可认定为首套，享受首套房信贷优惠”，这俗称“90政策”。随后陆续有其他救市政策，如公积金、购房补贴等新政出台。11月21日晚间，央行宣布自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。央行时隔两年多后首度降息，为市场带来惊喜，未来继续的量宽操作预期强烈。在限购政策几乎退出后，相关部门对楼市政策支持上持续加码，加上央行降息，政策利好超出市场预期。对于房地产行业，救市政策将直接提升行业基本面及行业景气度，房地产成交探底回升后相信将会持续平稳的释放。我们认为利好因素将在股市上有所表现，从而刺激房地产板块行情走势，对未来几个月的地产股行情相对看好。
1.经济结构转型过程中仍需以房地产托底经济
经济结构转型正在进行中，但新经济引擎的培育及形成仍需要一个过程及一定的时间。当前房地产行业仍是支撑、保持中国经济持续平稳发展的一个重要产业。房地产开发投资在固定资产投资中比重很高，对GDP贡献度也较大。另外，房地产开发投资对上下游产业的直接与间接投资、消耗、消费带动作用明显，因而对经济增长间接性贡献以及引至的消费贡献比重也相当之高。粗略测算，当前房地产拉动GDP增长接近2个百分点。
14年以来，由于销售下滑，加上库存量较高，开发商对市场相对谨慎，压缩开发动工，导致房地产开发投资增速持续下滑。房地产开发投资增速已经从年初约19%左右的位置下滑到10月末的约12%，对经济带来一定的负面影响。
1—10月，全国房地产开发投资完成额累计77220亿元，同比增长滑落至12.4%。全国住宅开发投资完成额则为52464亿元，累计同比增长11.1%，相比年初19%以上的增幅下降了约7个百分点。开发投资增速持续回落，并且回落速度超预期。
而前10月全国房地产施工面积累计69.2亿平方米，其中住宅施工面积为49.1亿平方米，同比分别上升12.%和8.8%，增幅较年初下降约4百分点。累计新开工面积14.7亿平方米，其中住宅累计新开工面积为10.2亿平方米，较去年同期则分别下降5.5%和下降9.8%，新开工量同比跌幅相对较大，但较年初跌幅已经明显收窄。
另一方面，统计局数据显示，前10月固定资产投资完成额累计同比跌至15.9%，较1年年末的19.6%的同比增幅下降.7个百分点。同时，房地产开发占固定资产投资完成额比重也从年初的26.%跌至19%。以上数据均显示，房地产开发投资增速下滑，带来固定资产投资增速的回落，同时也对经济带来一定的负面冲击。
新一届政府领导人上台，在进行的经济结构改革、打击贪腐等一系列行动下，存在很大的对固有势力、固有利益体的冲击，必然带来巨大的阻力以及社会动荡的风险性。没有稳固的经济基础，社会及经济的改革更是举步维艰。因此当前避免房地产开发投资增速下滑过快对经济带来的过度冲击成为必然。经济结构转型过程中房地产仍是托底经济的重要手段。
整体来看，未来一段相当长的时期，政策风险将会逐步消退，政策将持续展现友好的一面，将对行业板块走势带来支持。
2.城镇化大背景下 行业还有的白银十年
随着过去三十年改革开放的成功，发展红利逐渐减弱，释放新一轮改革红利，寻找新的增长点，将成为国家前进发展的需要。李克强在讲话中多次指出“中国未来几十年最大的发展潜力在城镇化”，因此，预计未来一段相当长的时间，城镇化红利仍将持续释放，房地产行业将迎来未来的白银十年。
比起发达国家的近80%的城镇化平均水平，我国实际的城镇化率还较低，同时也低于一部分发展阶段相近的发展中国家60%左右的平均水平。“差距就是潜力”，城镇化拉动内需的规模和潜力十分巨大。根据统计局数据，截止201年末，中国大陆总人口为1.6亿，其中城镇常住人口为7.亿，城镇化率为5.7%，较2012年提升1.16个百分点。
但与发达国家的城镇化率仍有较大的差距。而根据诺瑟姆城市化进程S型规律，当城市化率超过0%以后，城市化进程进入加速阶段，直到城市化率超过70%以后才逐渐放缓甚至停滞。因此未来较长的一段时间，城镇化仍将处于加速阶段。城镇化带来的将是扩大投资、促进消费，这是经济增长的内生动力。把“农民变为城市居民”的过程中，对城乡进行开发建设以及改造将是必然过程，这将带来对房地产开发建设、住房需求等的持续释放。
综合来看，房地产行业无论从中短期考量，还是中长期考量，基本面仍将得到支撑，无需对行业过度悲观。但是，在黄金发展期、快速发展期过去后，行业面对更成熟的市场以及更平稳的需求，将更考验开发商的精细化经营能力及综合竞争力。行业集中度的提升，将会在未来几年持续并加速进行。中小房企逐步退出市场同时大型房企持续扩张，上市房企间业绩及估值将进一步出现分化。
.概念性机会预计仍会反复发酵 但热点切换相对频繁
2014年，概念性行情在房地产板块中不断发酵，俗称的“炒地图”行情持续上演。当中包括自贸区概念、京津冀概念、海西概念、迪士尼概念以及国企改革概念等。相信在经济结构改革初期及中期，政策将持续密集出台，政策优惠带来的发展及改革红利，必将推升一部分个股估值的重置，从而刺激其股价上扬。预计部分拥有主题投资机会的个股在15年上半年将继续有较好表现，持续跑赢板块指数。但另一方面，热点轮番切换也将相对频繁，需要较好地把握。
4.沪港通开闸 引领低估值地产股的重新价值发现与提升
沪港通开闸是中国资本市场对外开放的又一次跨越式进步。海外及香港股票市场上，机构投资者参与交易占比较大，这与A股市场上参与交易的散户占比较高形成鲜明对比。因此，在港股市场及A股市场上，存在部分相类似企业但估值水平差距甚远的情况。沪港通开闸，更多的香港及海外投资者可以直接投资A股，从而改善A股市场中参与交易的投资者结构。未来A股整体估值体系将更趋于正规化及合理化。
海外机构投资者分析房地产企业，更多的是考量企业的经营运营能力及竞争力。因此业绩、基本面良好的大型房企估值水平均高于中小型房企，这与A股中地产板块恰恰相反。A股中龙头房企估值水平在板块个股中均处于最低。相信沪港通开闸，将触发龙头房企估值水平的回归；另一方面，像香港上市的商业地产股估值均相对较高(明显高于住宅开发类房企估值)，相信这会推升国内部分涉足商业项目较多的房企的估值水平；而拥有一些独特运营方式或资源较丰富的房企相信也将得到资本市场的更多关注。
截止11月21日，申万房地产板块整体市盈率(TTM，整体法)水平为14倍，估值水平维持在历史最低区间。其中万科A、保利地产、招商地产、金地集团等四大龙头地产股市盈率(TTM)分别为6倍，5倍，7倍和8.5倍；比起其他二三线地产股估值明显有所折让。例如泛海控股PE(TTM)为24倍；天房发展为0倍;合肥城建14倍；宁波富达26倍。
对于国内上市房地产开发企业，更多的与国际机构投资者接触交流，更经常地接受海外投资者的审视，也能带来先进的企业运营思路的形成，或促成更多的国内外项目开发的机会。而在对股东回报上(分红率更高更稳定)，融资渠道开辟上，也可能有更明显的提升。相信这一切将加速部分A股上市房企逐渐成熟发展壮大起来，逐渐成为更“诱人”的投资标的。
未来一段相当长时间，中国持续较快的经济发展，仍是全球经济的火车头。国外投资者将持续看好中国经济平稳快速的发展，投资中国，对于拥有资源属性的房地产行业仍将是很受欢迎的选择。整体看，沪港通开闸，将引领低估值地产股的重新价值发现与提升。
5.总结与投资建议
整体看，中国城镇化将保持持续快速推进。在城镇化大背景下，中国房地产市场在黄金发展期过后，将迎来未来10年的“白银时期”。预计未来一段较长时间，房屋的整体需求量仍将持续平稳地释放。而近期中央政府、地方政府一系列的政策刺激措施，或是救市措施，必将在中短期内促进房地产成交量的回升。房地产行业无论从中短期考量，还是从中长期考量，基本面仍将得到支撑，对行业整体估值带来直接的支撑。
而央行在11月21日晚宣布降息，是继2012年7月份以来的首次，相信降息周期已经开启，未来陆续的量宽操作可能性很大。一系列的政策刺激(放开限购、信贷支持、公积金新政等等)，加上降息的利好，以及沪港通带来的股票市场整体行情机会，我们对15年上半年房地产板块行情走势相对乐观。预计未来半年时间地产板块估值将持续得以提升，行业指数将有较好的表现，上调行业投资评级至“推荐”。
而个股选择上，我们仍相对看好低估值龙头房企，万科A(000002)、金地集团(6008)、保利地产(600048)、招商地产(000024)；以及估值不高，同时具备较好发展潜力，或者受益于国企改革、体育、区域发展等概念的企业，如世联行(002285)、南京高科(600064)、格力地产(600185)、华夏幸福(60040)、深振业A(000006)、中体产业(600158)、中华企业(600675)、荣盛发展(002146)、平潭发展(000592)等个股。
6.风险提示
行业竞争加剧可能导致公司毛利率下降
房屋销售低于预期
资金面放松进程缓慢
