今年年初，在政府换届之际，全新调控政策"国五条"祭出，但因多"旧话重谈"，且最严措施"二手房个税按差额计征20%"并未真正落实，政策效应并未显现，反而是新建商品住宅价格的控制目标，倒逼广州政府出台"限价、限售、限签"等行政干预措施，干扰市场正常运行。另，优质土地的频繁推出则导致地王频生，加重房价上涨预期，并推动广州房价不断创历史新高，而下半年刚需盘的集中入市且屡现"日光"，更是加重了不少买家恐慌的心理，并推动其提前入市，市场呈现"过热"迹象。与此同时，市场隐含的风险以及外在的限制因素也在持续的累积与发酵，包括银行信贷收紧、购房成本提高制约买家入市、发展商回笼资金受限等。作为重要销售节点的十一黄金周，能否继续旺丁旺财，则成为判断隐含风险是否开始制约市场的重要依据。

　　纵观今年十一市场，新货多抢闸入市或者蓄客为主，集中十一推售的楼盘不多，且以外围区域占主导。开盘加推及蓄客登记项目多人气较旺，余货销售及尾货消化项目则略显冷清。多数楼盘售价高位企稳，仅有少部分楼盘继续提价，推特价单位、额外折扣及大礼包等优惠活动的项目数据较中秋期间有所增多，但折扣优惠力度普遍不大。新货成交因价格高企制约已有所放缓，仅个别外围高质素品牌大盘仍旧引爆市场。总体而言，十一黄金周人气尚可，但成交略显不足。

　　一、供应：新货多抢闸开售，国庆集中推售不多

　　近两年，或因高速免费通行缘故，不少购房者选择十一假期远行，因而发展商将十一黄金周视为传统推售节点的现象已明显弱化，不少楼盘选择8月和9月放量供应，提前消化目标客户，而将十一期间作为下一批新货的蓄客黄金周。此外，今年选择十一前的周六假日以及前一天抢闸的项目尤其多，据经纬行研究中心不完全统计，共有11个楼盘抢推，相比去年多了5个楼盘，包括富力天禧、深业江悦湾、合生紫龙府、万科东荟城、翡翠绿洲、新世界花园、锦绣天伦花园等。

　　而真正于十一期间推售的项目，据经纬行研究中心不完全统计，仅有15个盘，相比去年少了10个，但在新货供应量方面则与去年相当，其中有6个楼盘推货量超200套，包括合生国际广场、祈福名都、金沙诚筑、祈福万景峰、雅居乐锦城和金泽惠百氏，而雅居乐锦城继8月中旬推出四期"花漾集"约1000套新货后，十一期间再度循众加推五期"华冠集"1000来套单位。从新货供应户型来看，以75-100㎡的中小户型占绝对主导。

　　另，据经纬行研究中心不完全统计，利用国庆期间蓄客的项目与去年旗鼓相当，共有26个项目在国庆期间接受登记及开放板房，且多预计在10月中下旬开售，其中中心六区在接下来预计将有9个项目推新，万科的两个高端盘万科峯境和万科峯汇将登场，另外大坦沙的全新项目花语水岸也备受瞩目。而外围区域中全新盘万科金色梦想、南沙富力唐宁和敏捷绿湖国际主打中小户型，直指刚需，预计将再度引爆区域市场。

　　二、人气：楼盘人气分化明显，新货登记项目关注度高

　　从十一市场人气来看，中心区因新货登记项目较多，再加上举办活动相对积极，人气增加不少，其中保利西海岸除了加推新货外，还在项目内举办大型的马戏表演跟卡通人气大巡游，吸引了不少买家和业主前往，万科峯境则是新品亮相，作为万科进驻白云新城的首个项目，且主打中小户型豪宅，再加上现场有WOHA作品展、竖琴演奏、模特花艺服装展示、FloredeParis法式花艺体验区，及Cheris特供西点、咖啡及花果茶等供应，自然备受市场关注，而高价尾货消化的楼盘则稍显冷清。

　　外围区域则普遍较为热闹，特别是南沙和增城，其中南沙因旅游节及申请自贸区的刺激，吸引了不少市中心的家庭客户前往旅游兼看房，而增城则延续以往的高关注度，再加上多盘举办较为大型的国庆特色活动，聚集不少人气，例如碧桂园凤凰城举办航模展、翡翠绿洲则是摄影采风暖场活动和时尚彩妆学堂活动、金地公园上城和合景誉山国际则大搞美食节、保利东江首府更是继不久前举办大型"保利国防兵器展"后再推出全新"保利大世界士兵突围"大型活动，吸睛不少。但个别尾货不多、且暂无新货上市的楼盘则明显淡静不少，包括莲山首府、华标荔苑、东凌广场、金泽豪庭、东方名都等

　　三、价格：价格多高位企稳，折扣优惠幅度不大

　　今年以来，虽然房价持续攀高，但看涨预期的不断加重使得不少买家入市积极，发展商在完成销售业绩方面多表现理想，因而降价动力普遍不足，折扣优惠小打小闹。而进入十一黄金周，无论是新货还是余货价格普遍高位企稳，仅有部分新货因是全新项目开售或者是隔一段时间加推，价格现补涨现象，与周边楼盘售价看齐。其中作为骏景花园全新一期的合生国际广场，主打Loft商务公寓，因是国际金融城首个启动的超大型城市综合体，投资前景广阔，备受投资者的关注，因在开盘前认筹情况良好，发展商在开售当天选择抬高价格发售，高达4000-42000元/㎡，比之前吹风价折后1000-6500元/㎡带豪华装修高了几千元每平的单价，这是十一期间少有的开盘价格远高于报价的特例。

　　而在折扣优惠方面，相比中秋期间，在国庆期间推出特价单位、额外节日折扣及大礼包等优惠活动的楼盘有所增多。虽大部分依然只是作为噱头以促进黄金周期间的销售为目的，但也有少部分楼盘做出实质性的让利优惠，只是优惠幅度较小，且多是将尾货打包成特价单位，单价相比普通在售单位便宜500-1000元/㎡，包括天健上城、保利花城、保利高尔夫郡、中海誉城等；另外，也有楼盘因滞销价格有所下调，即丰泰城市公馆，其于8月正式开盘，9月中旬加推，但因销售不甚理想，国庆期间推出一批特价单位，价格为900元/㎡带装修，相比普遍在售单位价格11000元/㎡低了两千元每平的单价。

　　四、成交：潜力刚需盘认可度高，但总体成交放缓

　　据经纬行研究中心不完全统计，十一期间成交超过两百套的楼盘有五个项目，包括合生国际广场、金沙诚筑、祈福万景峰、雅居乐锦城和金泽惠百氏，其中雅居乐锦城再度引爆市场，开盘当天即成交800来套，成为了国庆期间最受关注的亮点大盘。从成交类型来看，畅销项目依然是以外围区域以及中心区边缘片区具有发展潜力的楼盘为主，其中住宅项目以中小户型为主力供应、且相比周边具有一定价格优势的刚需盘为主；而个别投资性物业因片区发展前景好，也备受市场欢迎，例如合生国际广场，虽开盘售价远高于周边市场，但因周边发展已较为成熟，再加上未来国际金融城的发展潜力支撑，使得不少投资者对其未来的价格涨幅仍有较为乐观的预期。

　　从十一期间新货开售的去化率来看，若将临近国庆加推的项目也纳入计算的话，新货国庆期前后开盘当天成交超八成，即祈福万景峰、雅居乐锦城、金泽惠百氏和合景誉山国际。普遍新货成交均在五六成，甚至个别项目仅有两三成。这与中秋及中秋之前的8、9月市场相比，则逊色不少，其中之前曾"日光"或者每次加推均旺销的项目现成交放缓的迹象，包括深业江悦湾、万科东荟城、翡翠绿洲、锦绣天伦花园等，消化率仅有四五成，且前三者的新货数量更是不多，也无法加推当天售罄。可见，随着价格的持续攀高，购房成本的加大也在一定程度上阻碍了买家入市的积极性，另外，周边楼盘较多选择范围较广且有不少新货即将推售，也在一定程度上分散了买家的注意力。

　　目前来看，虽然热点区域人气仍维持，且不乏亮点项目，但因价格高企、银行停贷、双合同提高首付门槛等多因素集中制约，总体市场成交已有所放缓，环比有所下降。

　　五、后市：长期看涨趋势不变，但高价消化期拉长

　　基于此，经纬行研究中心认为，受地王频出的市场暗示及房价在历年调控中持续攀涨的现象影响，买家对房价看涨的预期暂难改变，只要产品合适、价格在承受力范围内，买家仍将选择入市，特别是接下来持续到12月底，不少发展商肩负完成年度销售目标，因而新货也将持续推出市场，选择范围的增多或吸引前期尚未入市的买家，个别优质的低价刚需大盘仍有望"日光"。

　　而从第四季度开始，银行信贷的收紧也将进一步牵制买卖双方，贷款利率上调甚至停贷的现象将增多，延至年后放款的情况更趋普遍。另外，政府目前达成年度房价调控目标的压力甚大，因而"限价、限售、限签"的行政干预措施短期内仍难放开，甚至有进一步趋严的可能性。由此可判断，在金融环境、行业政策环境短期内不变甚至趋严的背景下，四季度成交量或将有所放缓。价格方面，因目前房价已涨至历史高位，消费者观望气氛渐浓，市场对当前高价的消化期拉长，未来半年至一年内价格上涨幅度将减缓。

　　经纬：十一市场分化明显 总体量能下降