仲量联行：甲级写字楼租赁需求回暖，零售商扩张策略渐趋谨慎

　　201年上半年深圳房地产市场回顾

　　深圳，201年7月11日—201年上半年，全球经济虽无明显复苏，但深圳本地经济稳步增长带动了内资企业需求加速上升，二季度的甲级写字楼租赁活动主要集中在中心区优质项目。而大体量的新增供应使整体空置率有所上升，但整体需求的回暖带动整体租金持续上升。资本市场因二手项目销量上升，整体资本值上扬。预计下半年国内企业需求持续活跃，租金与资本值将维持增长。零售地产市场上，本地零售商的扩张需求减弱，但有海外高端饮食品牌因看好深圳的消费潜力而加速扩张。非中心区商场在本季表现出色，优质物业需求稳定，租金与资本值重新上扬。预料下半年市场气氛渐转保守，租金与资本值增长放缓。受出口带动本季保税物流园需求回暖，空置持续下降，租金平稳上升；非保税物流园因租赁需求并无显着增长，租金有所下降，预计未来较高的空置率将会逐渐得到消化，租金可见小幅上升。

　　甲级写字楼市场

　　本地中小型企业的涌现支持租赁需求加速上升。201年上半年，全球经济复苏势头缓慢，进入二季度，大部分外资跨国企业对扩张依然持谨慎态度，但受益于上半年本地出口贸易的增长，来自中小型内资企业的租赁需求在上半年取得了稳步增长，一定程度上改善了写字楼市场氛围。同时，今年三月的商业登记改革简化了申请流程，大大刺激了新商业主体的设立，短短四个月内(-6月)，新登记注册的企业达到了近14万家，其中中小型企业占比大于九成，推动了全市写字楼的租赁需求的提升。仲量联行深圳商业地产部总监夏春毅表指出：“受优惠的税收政策吸引，截至今年上半年在前海注册成立的公司已经接近1,000家。鉴于目前该区并无写字楼项目，相关政策大大支持了核心片区的租赁市场，例如福田和罗湖区。”本季摩根大通在嘉里建设中心二期租下约600平方米的面积。

　　租赁活动主要集中在中心区优质项目。二季度甲级写字楼市场租赁问询和需求总体较一季度增加，承租能力较强的内资和国资企业带动了整体租赁市场活动，其中以内资IT和金融居多。本季福田区租赁表现较为活跃，区域内大部分项目空置率相应下降。二季度甲级写字楼主要成交包括：深圳鑫荣泽投资发展有限公司在世界金融中心租下900平方米，东芝在嘉里建设中心二期租下2,000平方米的面积，NYK Group在本季新落成的荣超大厦第七座租下两层共约,000平方米。

　　大体量的新增供应推动空置率上升。二季度有三个甲级写字楼项目(共约1万平方米)竣工并交付使用，分别是位于福田区的深圳证券交易所大楼、荣超大厦第七座以及位于南山区的招商局广场，使全市总存量达到289万平方米。受新竣工项目预租面积的支撑，二季度全市净吸纳量大幅攀升至24万平方米，较一季度的6,700平方米大幅上升。二季度甲级写字楼租赁需求虽有所上升，但新增项目的空置面积仍将整体空置率从上季的12.4%上推高至1.5%。

　　需求回暖带动整体租金持续上升。受经济回暖和新竣工项目良好的预租率的支撑，今年上半年深圳甲级写字楼的整体租赁需求自去年四季度跌入谷底后得到快速回升，上半年的总吸纳量已达到去年全年的近2.5倍。受询盘量和需求回升支持，业主普遍提高租金。尤其在租赁活动最活跃的福田区，二季度录得平均租金的环比增幅约.1%，并带动全市平均租金增长。截至上半年，深圳平均净租金环比上升2.8%至每月每平米176元(基于建筑面积)，较2012年末的租值上升.5%。

　　二手市场销量上升，资本值上扬。资本市场上，本季度并无大宗一手写字楼交易。二手市场上，上半年中小面积单位成交量增多，业主纷纷提高售价。二季度甲级写字楼资本值继一季度取得正增长后，再以环比2.7%的增速攀升至每平方米44,900元(基于建筑面积)。

　　来自中小型企业的需求将持续活跃，新项目为自用为主。展望下半年，随着前海注册的企业不断增多和中小企业对优质写字楼项目需求的快速增长，201年甲级写字楼市场整体租赁活跃度将上升，并带动甲级写字楼净吸纳量增加。预计下半整体租赁市场保持活跃，来自内资和国资企业的需求将继续带动写字楼需求上升。

　　201年将有46万新增供应竣工，年末总存量将达到00万平方米。由于新增项目中自用面积的占比较大(约六成)，预计空置率仅以较小幅度上升，加上来自中小型企业租赁需求的预期增加，而跨国企业租户承租因能力有限而更倾向于续租，预计整体甲级写字楼空置率将在短期内保持稳定。

　　租金与资本值维持增长。受企业租赁需求上升带动，业主在租金将在价格上维持坚挺。位于福田区的项目租赁活跃，该区租金将持续上涨，继续引领全市平均租金的上升。201年新竣工项目多为自用物业，部分业主现金流充裕，将不倾向于降租吸引租户。尽管年内经济不稳定现象依然存在，但受上述因素支撑，夏春毅表示对深圳甲级写字楼市场租金增长的预期维持不变，二手项目的投资需求将支撑整体资本值的继续上升。

　　零售地产市场

　　零售增速低位徘徊，本地品牌扩张需求减弱。201年4-5月，受宏观经济增速放缓、物价高企等因素影响，全市实现社会消费品零售总额66.1亿元，同比增长7.1%，增速较2012年同期的1.4%有所下滑。仲量联行华南区零售地产部总监林世松指出：“随着国内经济不确定性增加，加上国内人力成本及信贷成本增加，零售商利润普遍受到影响，导致品牌扩张需求有所减弱。”

　　非中心区商场表现出色，成深圳零售业增长的新动力。一季度开业的海雅缤纷城是宝安区首家中高档购物中心，正逐渐成为本地人群的理想购物地，空置率在本季继续保持下降。而龙岗COCO Park作为龙岗区新开业的优质零售物业，空置率自开业以来持续下降接近满租。非中心区域的两家新商场的成功将会给这一区域的开发商以更多信心。另一方面，这些非中心区域的商场成功辐射本地人群，使零售商对这些区域的发展前景保有信心，预计非中心区域的新商机将成为深圳零售业增长的新动力。

　　二季度深圳优质零售地产市场并无新增供应，近两年开业的优质购物中心租赁需求的稳定增加使全市整体空置率相应下降1个百分点至7.4%。在今年一季度新开业的海雅缤纷城内的预租面积支撑下，201年上半年净吸纳量约1万平方米，已达到2012年全年净吸纳量的约七成。

　　优质物业需求稳定，租金回稳。二季度本地零售物业的租赁需求较为稳定，大部分优质商场和百货都出现小幅租金增长，但也有部分零售物业受华强北地铁工程封路的影响，租金出现下降。总体来看，本季深圳全市优质零售物业首层平均租金以环比0.1%的微幅反弹至每月每平方米65元(基于建筑面积)，同比升幅0.7%。

　　下半年市场气氛渐转保守，租金与资本值增长放缓。201年下半年有新增供应16万平方米，新增项目包括华侨城欢乐海岸购物广场二期和世纪汇，年底全市总存量将达21万平方米。随着中国经济不确定性持续，林世松预期零售商对扩张策略将继续谨慎，整体需求将有所放缓，推动年末空置率上升。由于各种因素对租金增长构成压力，预计全年租金升幅将在低位徘徊，较2012年5.6%的升幅有颇大的回落。预料下半年投资者仍较为谨慎，商业地产资本值虽继续处于上行态势，但升幅将渐趋保守。

　　工业地产市场

　　保税物流园

　　传统出口旺季对租金构成支撑，保税仓租金升幅延续。鉴于二季度全球经济增速放缓和不确定性增加，今年4月到5月全市出口总额同比增长14.7%，与去年同期的11.8%相比有小幅增长。由于5-10月是传统出口旺季，深圳保税物流园租赁需求较上季进一步上升。二季度各区租金表现分化较大，盐田、宝安和龙华均录得强劲租金增长，增幅达5-10%。但龙岗区因位置偏远和物流园通用性较差出现租金下降达6.%，成为平均租金最低的区域。该现象反映租户目前对位置比价格更为敏感。二季度全市保税仓平均租金环比上升5.1%。

　　本季无新供应加上需求较强劲，保税仓空置率下降。二季度全市没有新供应，全市保税区物流园总存量为194万平方米，强劲的需求消化了8.9万平方米空置面积，使空置率回落至24.4%，环比下降5.6个百分点。

　　空置率将继续降低，租金升幅将收窄。尽管全球经济增速放缓，但是全球经济复苏大趋势不变，出口增长有望继续支撑深圳保税区物流园的租赁需求。仲量联行深圳工业部地区董事陈剑锋表示：“未来12个月内再无新增供应，空置率将稳定下降，一些空置率高达0-40%的仓库有望消化大部分空置面积。上半年保税物流园平均租金增幅已经高达11.%，预计业主短期内很难进一步大幅提升租金，下一季度租金增幅将较为平稳。”

　　非保税物流园

　　零售消费增速下降抑制租赁需求，租金下调。零售消费增速下降，国内经济不确定性增加，导致本季非保税物流园租赁需求并无显着增长。二季度全市非保税物流园租金录得每月每平方米1.6元，环比上升1.0%。尽管无新增供应，但有大企业从个别非保税物流园退租，整体空置率仍较上季上升2.5个百分点至24.0%。

　　较高空置率将逐渐得到消化，租金将继续小幅上升。201年全年非保税物流园市场并无新供应，预计未来较高的空置率将会逐渐得到消化。展望未来，深圳的零售消费增长将继续支持非保税物流园的租赁需求，空置率也会逐步下降。陈剑锋指出未来位置优越和低空置率的非保税物流园租金升幅将相对较大，而位置较差的非保税物流园在空置率方面将继续受到较大的压力，这也将限制其租金的增幅。

　　市场前景

　　仲量联行华南区研究部高级经理曾丽总结：“国内经济前景不明朗再次对整体写字楼和零售物业需求产生忧虑。经济基本面虽然维持不变，但是发展速度放缓的趋势再现，加上中央政府利用压缩市场流动性来调整经济结构，可能短期内对目前主要依靠投资和内需作为经济增长模式产生不明朗因素。在这个以调整作为主题的时间节点，预计个别产能过剩的大型国企面临调整需要，外资企业将继续以节约成本为导向，这将使整体需求复苏带来不确定因素；但是，预期民营企业和新兴产业将保持发展活力，成为甲级写字楼市场需求新的增长点。另一方面，前海作为深圳引人注目的新发展区域，其发展优势及潜力将吸引新的金融企业整合其内部资源，活化深圳整体金融业环境，持续支撑甲级写字楼市场。”