1土地市场
供需企稳回升持续看好后市
1、成都市土地供需走势
201年1-11月，成都市土地总供应面积1516.40亩，与去年同期相比下降29.15%；1-11月土地总成交面积121.4亩，与去年同期相比下降28.16%。
11月成都市共出让土地6宗，总供应面积2164.91亩，面积环比上涨1.11%，同比下降.07%；本月共成交土地26宗，土地成交面积1488.4亩，面积环比上涨1.00%，同比下降5.99%。
本月从供需宗数来看，本月为年内最高；从供需总面积来看，本月亦是今年首位。可能政府为完成供地计划，在年底集中放量。
1.1主城区土地市场供需趋势
201年1-11月主城区土地市场供应面积459.25亩，与去年同期比较下降27.60%。土地成交面积09.71亩，与去年同期比较下降22.97%。
11月主城区总供应土地10宗，供应面积8.00亩，环比微涨2.49%，同比下降19.90%。成交方面，本月主城区总成交土地8宗，成交面积291.86亩，环比下降11.50%，同比下降0.8%。
主城区土地市场供应较上月基本持平，成交则由于两宗土地的延后而有所降低。整体来看主城区的土地市场较为活跃，且持续看好后市。
1.1.1主城区成交土地可建面积概况
201年1-11月成都市主城区成交土地可建面积共842.49万平米，其中住宅可建面积为92.1万平米，商业可建面积为42.81万平米。
11月主城区成交土地面积约合19.46万平米，总可建面积为82.29万平米；其中住宅可建面积为2.86万平米，环比下滑41.01%，同比减少61.17%；商业可建面积为58.4万平米，环比增长49.16%，同比上涨96.60%。
1.2郊区土地市场供需概况
201年1-11月郊县区土地总供应面积11677.15亩，与去年同期比较下降29.59%。成交土地面积9921.72亩，成交与去年同期比较下降29.74%。
11月郊县区总计供应土地26宗，供应面积1826.90亩，环比上涨8.25%，同比下降5.05%。成交方面，本月郊区成交土地18宗，成交面积1196.48亩，环比上涨4.60%，同比下降57.46%。
本月郊县土地供应增长明显，成交则基本持平(流拍土地较多)，但较去年同期供需均处于低位。根据目前国土局土地公告信息来看，下月郊县区土地供应量将有一轮小爆发。
1.2.1郊县区成交土地可建面积概况
201年1-11月成都市郊县区成交土地可建面积共2141.16万平米，其中住宅可建面积为1226.65万平米，商业可建面积为914.51万平米。
11月郊县区成交土地面积约合79.77万平米，总可建面积为90.60万平米；其中住宅可建面积为21.18万平米，环比增长14.29%，同比下滑47.40；商业可建面积为177.42万平米，环比上升211.60%，同比下降15.16%。
2、本月土地详细信息
2.1新增土地公告信息
主城区土地公告情况：11月主城区共发布1宗国有建设用地使用权出让公告，分别为锦江区2宗、成华区4宗、高新区1宗、武侯区6宗。净用地面积共计44.27亩，约合29.55万平方米，总可建面积约为120.88万平方米。供应地块大部分为商业用地性质。
郊县区土地公告情况：11月郊县区共发布40宗国有建设用地使用权出让公告，分别为崇州市1宗、大邑县4宗、金堂县1宗、龙泉驿区5宗、郫县1宗、青白江区1宗、双流县8宗、温江区4宗、新都区2宗、新津县1宗，净用地面积共计1998.52亩，约合14.41万平方米，总可建面积约为474.15万平方米(不含2宗加油站用地)。
2.2土地成交信息
主城区土地成交情况：11月主城区共出让10宗国有建设用地使用权，分别为金牛区宗、成华区1宗、高新区1宗、锦江区5宗。
郊县区土地成交情况：10月郊县区共出让26宗国有建设用地使用权，分别为都江堰市6宗、金堂县1宗、龙泉驿区4宗、彭州市5宗、郫县5宗、青白江区2宗、双流县2宗、温江区1宗。
、小结与预测
整体来看，本月土地市场企稳回升，后市持续看好，供应方面保持小幅上涨，成交方面基本保持平稳。截止11月0日，统计到7宗土地将于12月出让，面积约合1967亩，在近月保持小幅上涨。本月主城区的土地市场供需环比基本持平，在年内处于中游水平，出让地块以商业为主。在后期出让的土地则商住各占一半，其中几宗商业小地块由于区位良好等因素，有望成为颇受追捧的热门地块。本月郊县区的土地市场供应增长明显，成交基本持平，流拍地块接近1/，开发商对于郊区的地块保持着谨慎的态度，但优质地块依然被招商、华润等龙头房企纷纷出手拿下。后期的郊县区土地市场也会保持此种态势，优质的土地受到追捧，相对较差的土地依然具有遇冷的可能。而其中双流的几宗住宅兼容商业用地面积在100亩左右，区位较为良好或成为热点。
2主城区商品住宅市场
供应走高成交持续上行
2.1本月主城区供需概况
11月成都主城区商品住宅供应回升，成交持续上行。其中，供应方面：供应面积118.6万平方米，环比上涨58.45%，同比上涨29.94%；成交方面：成交套数10264套，环比上涨8.77%，同比下降16.21%；成交面积97.16万平方米，环比上涨8.2%，同比下降1.02%；本月供需比为1.22。本月住宅供应市场因数据缺失，未剔除部分大体量入市项目的其他业态供应面积，致使供应走势出现大幅上涨迹象，但实际住宅供应面积预计仅呈小幅回升态势；而成交的上涨更多的是成交波动的错位表现造成的。
2.2本月主城区商品住宅供需详情
2.2.1本月主城区各行政区商品住宅供需情况
11月成华区供需两端依然表现活跃，成交量依然居于首位，其供应面积达46.41万平方米，环比大涨105.17%；成交面积26.79万平方米，环比微涨6.2%。高新区与成华区旗鼓相当，供应面积47.09万平方米，环比大涨177.65万平方米；成交面积28.47万平方米，环比上涨14.61%。本月仅青羊区成交回落，供应面积8.16万平方米，环比上涨400.61%；成交11.5万平方米，环比下降1.88%。预计后市成华区和高新区供应量将有所回落，而各行政区整体的供需格局将基本不变。
2.小结与预测
小结：供应走高成交持续上行
本月供应再度走高，成交上行势头延续。在供应方面：至"银十"开发商减少供量以去化前期存量为主之后，本月开发商再度加大市场供应，但本月领取预售供应量或与实际供应量存在较大出入，而致使本月实际市场供应量应呈小幅上涨态势。之所以有此论断，首先在于本月个别项目大体量入市且因数据缺失未剔除其他业态供应面积。其次，大体量入市的项目在实际推售策略上采取逐步适量销售的方式，并未大体量开盘推售。再次，部分项目在本月领取预售后并未实际开盘入市。在成交方面：本月成交量的持续走高，其主要原因是成交波动的错位表现(由于成交数据的延迟备案，导致实际市场成交量延后释放，出现备案成交曲线与实际成交错位的现象。)；而从实际市场成交情况来看，热度不及"银十"，表现平淡。
预测：全会定调市场化收官之战迎翘尾
本月迎来十八届三中全会，为后市楼市走向定下基调。全会指出，使市场在资源配置中起决定性作用。这对于房地产市场来说，长期行政调控从严的形势将改变，行业更加市场化，行政调控逐步退出将是后市趋势，但限购限贷政策在短期内取消的可能性较小。而财税制度改革是关键，是突破口。短期来看，1-14年成都房价走势依然不会有太大转变；长期来看，成都房地产市场将双规并行，保障性住房占比扩大，商品房市场更加市场化。总之，市场化是后市基调，未来市场将更加趋向平稳和自主。而对于年末市场，开发商或大多加大实际推量，置业需求欲望也将有所上涨，预计本年末翘尾可期。而对于备案数据来看，供应或保持平稳，成交或转势下行。
二手商品住宅市场
二手住宅成交打破平静年底蓄势反弹
.1成都市主城区二手住宅成交概况
11月，成都二手住宅成交量为4417套，环比上涨25.09%，同比下降28.75%；成交面积为8.98万平方米，环比上涨25.99%，同比下降25.72%。本月二手住宅市场打破持续半年的低迷表现，上行突破4000套，而年底的反弹也使对二手市场的回暖更具信心，下月成交的持续上涨，也势必翘首以待。
.2各行政区二手房成交详情
11月，成都各行政区成交量全线上涨。其中，金牛区成交居首，成交859套，环比上涨.59%；武侯区成交量居于次位，成交80套，环比上涨29.94%；成华区成交量上涨幅度相对较小，成交684套，环比上涨15.74%。预计后市各行政成交量仍有较大上涨可能。
.中原(成都)领先指数--全市指数
201年10月中原(成都)领先指数为252.2，样本楼盘成交均价为9902元/平方米，环比上涨0.5%，同比上涨4.6%。成交量方面，成交套数51套，成交面积0.9万平米，环比分别下降5.69%和7.9%。
本月作为传统销售旺季的"银十"，新房市场在平稳中收尾。二手房市场方面，从官方公布的备案数据来看，成交量环比9月小幅下降，但此数据具有滞后性，未反映实时成交状况。实际市场方面，据中原地产门店调研显示，9月份至10月上旬受房贷紧缩、购房资格审查趋严等利空消息影响，二手房市场经历了一波短暂的观望期，而到10月下旬置业者入市积极性已开始回升，整体来看10月份成交量较9月份小幅上涨。
本月涨价楼盘占比环比持续上涨。根据统计，全市76个样本楼盘中，本月有90.8%的楼盘价格上涨，较上月上涨了2.6个百分点。降价楼盘占比仅为9.2%，但下跌幅度依然较小，集中在5%左右。
注：中原领先指数是既能够反映国家或区域的房地产市场整体行情，又可反映出不同物业类型的变化行情，指数的变动可以描绘房地产市场的发展轨迹，并预测未来的发展趋势。
指数建立标准：首先将研究对象--二手成交的楼盘，按照一定的规则，划分为多个控制点(控制点：若干个楼盘组成的集合)。其次，按照既定的规则，在控制点内设立样本标准；再次，将采集的成交样本按样本标准进行标准化处理，并以此标准化的样本价格计算各个控制点的成交均价。最后，在获得控制点成交均价的基础上，进行各期各类指数的计算，构建多层次的价格指数体系。
.4小结
二手住宅成交打破平静年底蓄势反弹
本月二手住宅成交终于摆脱低迷的阴影，打破平静，抬头上行。年末作为二手市场的销售旺季，在历年均有不俗的表现，而本年度同样也不负众望，打破了持续半年的成交低位走势，反弹上行。预计后市二手成交仍将延续上行势头，年底翘尾存较大可能。
四川中原：成都201年11月土地和住宅市场简报
（审校：杨晓敏）
