201年4季度，虽然市场的成交仍维持在高位，但是一线城市和部分房价上涨过快的二线城市加大了限购和限贷的力度，政策的收紧，对购房者的心理预期造成了一定的负面影响。此外，市场流动性持续偏紧，银行间拆放利率中枢上移，大部分银行由于信贷额度受限，纷纷暂停房贷等因素也干扰了购房者的心理预期，使得本季度购房者信心指数明显下降。

　　201年4季度购房者信心指数明显下降

　　201年4季度世联购房者信心指数为54.6，较三季度下降.6，表明购房者对未来房地产市场的乐观程度明显下降。从整个201年来看，购房者的心理预期可谓是“一波三折”，年初受“新国五条”政策影响，购房信心表现出稳中有降的态势；随后受销售量回升的刺激，购房信心出现明显反弹；而在十八届三中全会之后，却又出现大幅回落之势。从分类指数来看，居住环境满意指数、当前房价满意指数、未来房价预期指数、购房时机预期指数均有明显下降，这一趋势或将影响2014年上半年购房者的置业决策，进而影响未来半年房地产市场整体成交情况。从不同置业目的购房者来看，首次置业者、改善型购房者以及投资客的购房信心较上个季度分别下降.8、2.5和0.9。

　　从不同城市类型来看，201年4季度各类城市购房者信心排序从高到低依次为：西部二线、东部三线、东部二线、中西部三线、中部二线、东部一线。与上季度相比，不同类型的城市购房者信心指数出现不同程度下降，其中，东部三线城市的购房者信心指数降幅最大，较上季度下降5.5，中西部三线城市的购房者信心指数降幅最小，较上季度下降1.。东部一线、东部二线、中部二线和西部二线城市购房者信心指数较上个季度分别下降.5、4.0、2.9和2.。从重点城市购房者信心指数得分来看，201年4季度，所有重点城市购房者信心指数均高于50的临界值。除杭州购房者信心指数较上个季度小幅提升外，北京、上海、广州、深圳、南京、济南、重庆、成都、西安、武汉、长沙、天津、厦门、佛山、合肥、青岛、郑州、惠州等城市的购房信心则较上个季度出现不同程度的下降。

　　购房者预期变化表明量价上涨幅度将放缓

　　世联行调查结果显示，（1）与过去半年相比，8.7%的购房者认为周边楼盘有不同程度的涨价行为，较上个季度小幅下滑4.0个百分点。虽然下降幅度并不明显，但却是近一年半来该比例的首次下降。世联研究认为，这些微妙的变化表明当前房价涨幅收窄，将成为价格涨幅的一个转折点。（2）预期未来房价上涨的比例为66.1%，较上个季度下降9.1个百分点，也是近两年来该比例首次出现大幅下降。（）预期未来成交量将会继续上涨的购房者比例首次出现大幅下滑，本季度有51.2%的购房者认为未来成交量将继续上升，较上季度大幅下降9.9个百分点，创下2012年以来的新高。（4）认为未来半年“适合购房”的购房者比例小幅下降,调查数据显示有2.7%的购房者表示未来半年适合购房，较上季度下降4.9个百分点；而表示不适合购房的置业者占比为2.6%，较上季度提升5.0个百分点。（5）表示在最近三至六个月内置业的购房者占比明显下降，201年4季度，.%的购房者表示会在近三至六个月内置业，较上季度大幅下降11.7个百分点。这进一步验证了购房者并不看好未来半年的购房时机。综上，世联研究认为接下来市场成交量将趋于平稳，上涨幅度将收窄，同时房价上涨幅度将放缓。

　　购房者政策感知差异明显

　　超四成购房者支持政府“轻调控、重市场”的思路。十八届三中全会后，中共中央明确了弱化政府调控的意向，旨在发挥市场自身的作用。调查显示，尽管有5.6%的购房者对政府调控导向不置可否，但仍有4.7%的购房者表示“基本支持”或“完全支持”政府弱化房地产的调控、凸显市场作用的举措。此外，有近两成的购房者对这一思路持反对态度。整体来看，“轻调控、重市场”的思路仅得到了部分购房者的认可，其效力仍有待进一步观察和检验。

　　中产阶级享受公积金贷款比例最高。《决定》指出，未来需要“健全符合国情的住房保障和供应体系,建立公开规范的住房公积金制度,改进住房公积金提取、使用、监管机制”。一般而言，住房公积金贷款的利率低于商业性贷款，是一项重要的住房保障制度。然而，调查显示受访者当中，明确表示可以享受公积金贷款的购房者占比为5.8%，仍有近半购房者表示不能享受公积金贷款，且有14.4%的购房者表示不清楚是否可以享受公积金贷款。调查结果还显示，家庭年收入为10-20万的中产阶级享受公积金贷款的比例最高，占比为42.%。

　　房产税最大的阻力在于财富阶层。《决定》也指出加快房地产税立法并适时推进改革，完善地方税体系。从目前房产税试点情况来看，主要以推行差别化信贷政策为主，如只对多次置业者、高端豪宅或者家庭人均居住面积超过一定标准以上部分征收。调查显示，57.5%的购房者希望能够在一年之内征收差别化的房产税；但也有近两成的购房者希望“永远不要征收”房产税。我们对购房者类型进行区分之后，发现房产税的主要阻力在于财富阶层，这部分人往往拥有多套房产、投资目的较强、倾向于购买大户型且收入较高，房产税触动了他们的切身利益。从不同住房套数来看，七成无房者希望房产税能够在一年之内开征，而拥有两套房产的购房者当中，有44.%希望永远不要征收房产税。从不同置业目的来看，七成首次置业者希望房产税能够在一年之内开征，而投资客当中，有41.8%希望永远不要征收房产税。从不同置业面积来看，中小户型购买者当中，超过六成希望房产税能够在一年之内开征，而大户型购房者当中（如180平以上），过半希望永远不要征收房产税。从不同家庭收入来看，家庭年收入在10万以下的购房者当中，超过六成希望房产税能够在一年之内开征，而家庭年收入在50万以上的购房者当中，有40.7%希望永远不要征收房产税。

　　综上，201年4季度，十八届三中全会为未来的房地产市场确定了基调——即以市场自身运作为主、地方差异化调控为辅的运作模式。在这一大背景的影响下，本季度不同类型、不同地区的购房者预期出现了很高的一致性，即看涨房价和成交量的购房者仍占多数，但预期房价和成交量涨幅将有所回落。受此影响，购房者对未来半年房地产市场的乐观程度有较此前有所下降，未来半年住房量价上涨幅度将逐步收窄。