1.201年土地财政收入预算提前完成，四季度土地供应大幅缩水
广州市12月仅有2宗地块出让成交，均为萝岗商业地块。供应总建面积达4.6万㎡，成交总金额达11.01亿元，平均楼面地价18元/㎡。年底由于已完成今年土地财政收入预算，土地供应较往年四季度大幅减少。
12月份仅2宗萝岗商业地块出让，出让条件相对苛刻，均底价成交。“万达广东地块被全面回收的事件”被炒得风风火火，其中7月24日已成交的萝岗万达地块也牵涉其中。本月萝岗万达地块再次挂牌出让，起拍价较7月份出让价格上升了约1亿元，但其出让条件依旧苛刻。该地块毫无悬念地被万达“回收”，成交楼面地价260元/㎡。
另1宗商业用地KXC-M1-1地块，为萝岗区发展面板联盟战略性新兴产业的储备物业使用的专项用地。地块位于由凯得科技发展有限公司以底价竞得，该公司主要围绕LG面板项目开展多项配套服务。
2.2014年三宗中心宅地高价“开年”，预计上半年广州将集中供地；南沙、天河商服用地需自持经营
1)201年下半年土地供应短缺，预计2014年上半年将集中推地
2014年1月份共有7宗地块出让，其中中心六区共有5宗，其余两宗为南沙区地块。去年11月广州市出台的“穗六条”中明确提出，要增加住宅用地供应，切实采取有效措施，力争201年住宅用地实际供应量比前5年年均实际供应量增加20%以上，确保2014年住宅用地计划供应量不低于201年计划供应量。由于201年的土地供应主要集中在上半年，下半年的供应较少，市场对土地需求大，预计广州市政府在2014年上半年会加大土地市场供应力度，广钢、金融城、广氮、广州南站、南沙等重点区域将是供地的主要区域，值得关注。同时，在政府建设保障房的指标任务下，为避免地价过高影响市场，预计住宅用地出让中“限地价，竞配建”的模式将继续成为今年的主流。
2)重点发展区域商服用地出让注重自持经营
本次出让的4宗商业用地中有宗地块要求开发商自持一定比例的商业物业经营，确保并加速重点发展区域的商业配套发展；避免开发商拆散销售，难以形成规模商业。其中南沙两宗地块位于南沙中心区，区位条件好。南沙区借“国家级”新区成为热点板块，是政府未来打造的重点板块之一。天河高唐新建区地块位于天河智慧城高唐软件园内，是天河智慧城的核心载体，率先启动片区开发。(注：天河高唐新建区地块于2014年1月9日终止出让)
)三宗中心宅地起拍价高，占周边在售楼价的40-50%
继201年5-7月份，中心区宅地屡创“地王”后，中心区宅地的挂牌更受关注。本次出让的宗中心区宅地，均为旧厂房改造地块，且均有90/60或90/50的户型限制。宗宅地区位均较好，但起拍价相对占地块周边在售价的40-50%，整体起拍价相对较高。本次出让宅地继续“限地价，竞配建”，而海珠区宝岗大道AH01084地块为“已确定出让价格，竞拍保障性住房面积”的出让方式竞拍。为了控制地价，完成保障房指标，政府对地价都做出了控制。
附件：三宗居住用地简析
A.黄埔区蟹山路48号地块(阀门厂地块)：地块位于天河与黄埔交界，区位优，交通便利；地块闹中取静，素质高。若当前热传黄埔部分区域将划入天河的信息属实，地块价值将大幅提升
1)地块处于天河区与黄埔区交界处，交通便捷
阀门厂地块东临黄埔中心大沙东板块，同时紧邻天河区东圃板块。地处中山大道北侧，通过中山大道的连接，0-40分钟到达天河核心区。地块紧邻5号线地铁大沙地站，直达珠江新城CBD。
地块需通过蟹山路到达中山大道，闹中取静；地块附近有两所省一级中学，教育资源丰富。
2)未起拍已成黄埔新单价“地王”
地块起拍楼面地价11000元/㎡，已超出201年6月成交的黄埔“地王”南玻地块。
阀门厂地块位处黄埔中心区位，预计将有一定程度的溢价。
根据2012-201年宅地成交经验，土地限价标准为45%，既该地块限价15950元/㎡。地块竞价突破限价标准后，将采用竟配建方式竞价，增加土地成本。
)若地块划分入天河区，预计地块价值将大大提升
据传“黄埔区将以丰乐路为界，丰乐路以西划入天河区，丰乐路以东划入萝岗”。则该地块位于丰乐路以西，将规划并入天河区。随着行政区的重新划分，该地块价值将有所提高，将更受市场追捧。
B.荔湾区秀水涌以北、郭村路以南、芳信路以西地块(铝厂一、二期地块)：地块周边居住氛围好，适宜开发住宅用地，具备一定规模，预期地块能获得多个发展商青睐。但地价相对较高，预计追高的空间有限
1)地块临近芳村与佛山交界，距离芳村传统中心区有一定距离
地块并不直接临芳村大道西主干道，通过芳信路、兴东路(双向两车道)连接，分别约700米、500米，距离滘口地铁站约1.5公里，交通出行便捷度一般
2)周边主要分布为居住区，居住气氛浓厚
周边主要分布为居住区，环境相对安静；区域周边目前缺乏大型的商业配套，仅是周边住宅小区的日常生活配套。地块东侧临河涌，但景观效果并不能对地块带来实际性的利好
C.海珠区宝岗大道AH01084地块(塑料制品三厂地块)：地块位于海珠中心，区位优，但规模小，且需要竞配建拆迁安置房，预计该地块单项目利润不高
1)地块处于海珠传统商业中心
地块位于海珠区宝岗大道西侧，属海珠区中心地段，发展已十分成熟，生活、商业配套设施齐全。
2)地块规模小，且地块形状不规则
地块呈不规则形状，延伸部分目前是草地，草地周边为低矮的旧楼。
地块总建面积仅2.4万㎡，规模小，另外，还需要竞配建拆迁安置房。
)采用竞配建拆迁安置房方式，限制条件多
（审校：刘满桃）
