2012年月以来，楼市持续回暖，主要城市住宅成交量保持高位，价格触底回升，部分一二线城市的房价刷新了历史记录。在此背景下，换届前夕中央政府出台了新一轮的房地产调控政策，简称“新国五条”，除了重申坚持原有调控措施不放松外，在需求端对原有政策进行了进一步升级。其中二手房买卖征收20%所得税这一条尤为引人关注，也引发了政策实施前各地二手房集中过户现象。

　　政策点评：新政如期而至需求再遭严控

　　2月20日国务院出台了新一轮房地产调控政策，简称“新国五条”，月1日“新国五条”细则出台，从多个方面对房地产市场做出了新的要求。细则主要是对之前政策的重申，但其中有三条是对原有政策的进一步升级，分别是：

　　对已实施限购城市，限购区域范围扩大、执行力度从紧；

　　二手房严格按转让所得计征20%的所得税；

　　对房价上涨过快城市，进一步提高二套房的首付比例和贷款利率。

　　刘渊表示，这三条政策均是从需求方面对市场进行调控--限购范围扩大将减少有条件购房者的数量；二手房转让征收20%所得税将抑制投资投机需求，提高交易成本，同时降低整体市场流动性；而提高二套房贷首付和利率则将进一步提升改善型需求购房门槛。因此短期内必将减少市场需求，从而对楼市进行降温。

　　由于不同类型市场间存在差异，新政对各细分市场的影响也有所不同：

　　由于20%所得税力度空前，新政对二手房市场的影响大于新房市场。但整体来看，新房市场也会受到波及。在二手房市场比较成熟的城市，卖旧换新的改善型需求已成为市场主力，随着二手房出售难度的增加，新房需求也将受限；另一方面，虽然二手交易成本上升，将导致部分需求转向新房市场，但由于目前二手房主要集中在中心区，而新房供应集中在郊区，两者之间的替代性有限。

　　新政对一二线城市的影响大于三四线城市，房企拿地布局策略或将重新调整。目前已实施限购的40多个城市主要为一二线城市，其中仅1/左右城市是全市限购，其余城市将受限购范围扩大影响；另外，二手房市场降温也主要影响一二线城市，三四线城市二手房市场仍在起步阶段，规模有限。

　　对全国新房市场而言，由于一二线城市占全国成交量比重仅为0%左右，广大三四线发展中城市受新政直接影响很小，因此，预计全国新房市场201年销售量仍可保持小幅增长。

　　进入春节后的2月，各地新房市场依旧延续1月淡季不淡的成交局面。对比2009年至2012年春节期间表现，今年成交最为活跃。全月中原集团研究中心监测的0个主要城市新房成交共计1169万平方米，虽环比下跌9.1%，但比2012年春节所在的1月份高出1倍有余。在楼市热度不减的背景下，2月底月初，“新国五条”正式出台。

　　受供应回落和节日影响，2月0个监测城市中除三线城市安庆、扬州外，成交面积均出现了下跌，跌幅集中在4-6成。此前一直保持整体平稳上升的一线城市此番领跑跌幅榜，环比下降48%，二线三线城市则分别回落7%和%。

　　此外，中原集团研究中心监测的12个重点城市2月新建住宅供应量较上月骤减了5成，城市供不应求局面加剧，供求比仅为0.56。12个城市中除广州外，均处于供不应求的状态，供求比集中在0.6以下。12个城市的总供求比已经连续5个月处于平衡点以下，近6个月的平均供求比为0.86，导致库存的进一步减少。

　　受供应趋紧和新盘位置影响，2月整体呈现一线城市起伏较大，而二线城市价格趋稳的态势。其中北京新房郊区化及广州低价刚需盘为主的成交结构使两地均价降幅明显。而上海、深圳则出现价格上涨。2月，上海中高端产品成交表现良好，同时中心城区比重拉升，均价较1月上涨6.8%。同样深圳中高价位楼盘2月份成交显活跃。二线城市均价则在5%的范围内浮动。

　　标杆房企：融资规模缩水企业谋求转型

　　经历了上月的融资高潮后，2月内地房企赴港融资大幅缩水。据中原集团研究中心监测，知名房企赴港融资仅有4笔，融资规模1.8亿美元，环比1月大幅缩水84%。刘渊告诉记者，这主要是因为1月内地房企赴港融资激增，资本市场对于此类债券兴趣有所减弱。

　　另外，旭辉集团原拟于2月22日发行五年期亿美元债券，初步市场指导息率为11%至11.5%。但是由于债券市场表现疲弱，这一计划最终未或落实。

　　2月房地产信托融资也跌至冰点，据中原集团研究中心监测，国内房地产信托本月仅发行8笔，跌至2010年以来的最低点，融资规模亿，环比上月锐减近5成。平均利率小幅微跌至9.9%。信托融资规模的持续下挫主要是由于楼市回暖，银行放松对房地产企业的贷款限制，同时大多数房企销售良好，资金回笼充裕。此外，房地产行业整体利润率下降，限制了成本高昂的信托。

　　尽管2012年房企销售业绩大多不错，但在调控政策长期的威压之下，行业利润率已出现下滑。行业龙头万科2012年年报显示，公司结算毛利率进一步下降，较2011年下降个百分点至27.4%。同时，随着市场的逐步发展，要求发展商掌握更加综合的开发能力。在此背景下，房企纷纷谋求转型。

　　2月28日，龙湖地产在重庆举行发布会，推出针对其销售型商业物业持有者的“金苹果”计划。龙湖计划今年投入1亿元资金，通过这个平台，整合旗下房地产开发、商业物业运营以及物业服务板块，提高龙湖商业地产方面的竞争力。

　　1月9日万科商业地产管理中心在北京正式成立，显示出万科对“非住宅”业务的重视。万科2010年宣布进军商业，目前其商业地产已形成三大产品线：主打购物中心的“万科广场”、写字楼“万科大厦”及社区商业“万科红”。

　　除了龙湖、万科等房企向商业地产领域拓展之外，鸿坤地产、北科建集团等房地产开发企业也在原有住宅开发的基础上，将工业园区的开发、建设和运营，作为新的业务发展方向。

　　土地市场：淡季表现不俗北京成交活跃

　　2月虽有春节假期影响，但土地市场供应基本维持稳定，成交小幅上升，整体表现不俗。中原集团研究中心监测的1个重点城市数据显示，2月居住用地供应面积环比微降约1%，较2012年月度均值小幅下降约9%，为2008年以来春节所在月份供应面积第二高，仅低于2010年春节所在月份。

　　成交方面，2月居住用地成交面积环比上升约17%，较2012年月度成交均值上升约22%，与2008年以来春节所在月份成交面积最高值基本持平。同时12个城市(不含重庆)居住用地流标率受长春影响(到期22幅土地，仅成交14幅)再度走高，2月居住用地流标率约为17%，与2012年均值持平。

　　值得关注的是，2月北京土地市场冰火两重天，居住用地供应为零，成交则极其活跃。共计有18宗居住用地成交，其中7宗溢价率超过48%，成交面积约为172公顷，环比上升约118%，为历史月度成交面积第三高；供应方面，由于1月份的集中放量，2月北京土地市场出现零供应。受2月零供应影响，预计月份，北京居住用地成交将降至冰点。

　　后市预测：需求逐步回落调整在所难免

　　刘渊坦言，2012年下半年以来，主要城市房地产成交长期保持高位，房价持续攀升，房企融资、拿地热情高涨。“新国五条”提出的限购范围扩大、执行从紧；二手房转让征收20%所得税；部分城市提高二套房的首付比例和利率，这三条政策必将在短期内抑制房地产市场的需求，从而起到降温楼市的作用，房价上升的趋势也将得到抑制。房企开发和拿地的热情也将减弱，部分标杆房企或将率先采用以价换量的措施以提升市场分额，但短期内不会有大幅的价格下调。

　　当然，本次调控出台的背景与之前一轮调控出台的背景大相径庭，主要表现在以下两个方面。首先，从全国来看房价并未出现明显上升，其中一二线城市经历了之前一轮的调整后房价触底反弹，但目前的房价与两年前的高位相比，涨幅有限或持平。而三四线城市由于供大于求的原因，最近一年房价基本保持平稳；其次，在房价上升较快的一二线城市中，主要以首套自住需求和改善型需求为主，投资投机的比例十分低。“新国五条”从抑制需求着手，提升了贷款首付和利率，增加了二手房的买卖成本，这无形中增加了购房者的买房成本，虽然起到了抑制楼市过热的作用，但是从长远来看，只有通过增加市场的有效供应、分流疏导投资需求，才能改变目前市场供不应求的格局。