深圳：DTZ戴德梁行7月8日召开新闻发布会，总结深圳房地产市场在2014年上半年的发展状况并预测下半年市场走势。

　　·供应萎缩及信贷紧张加重观望氛围，上半年深圳一、二手住宅成交量分别下滑9.%、44.5%

　　·深圳年内住宅价格或将面临下行压力，信贷宽松及价格调整或有助于成交好转

　　·积极动因激活甲级写字楼需求，半年吸纳量达到121,606平方米

　　·伴随供应增加，预计甲级写字楼租金在经历上半年明显上涨后将渐趋平稳

　　·新兴商圈仍待培育，成熟购物中心租金总体平稳

　　·商圈及社区购物中心增多令商业消费日趋分散，大型交通枢纽商业将受到更多关注

　　·在移动互联网的快速渗透下，商业O2O模式将由当前的磨合期朝向多元化及纵深化方向发展

　　·高端资源集聚及细分产业的渗透将为市场带来持续旺盛的需求，并支撑研发办公物业市场向好

　　上半年住宅成交下滑、价格增速放缓

　　2014年以来，在银行信贷紧张及宏观经济增速下行的背景下，购房者观望情绪蔓延，入市积极性普遍不高；另一方面，上半年深圳住宅市场供应大幅缩减，全市商品住宅批准预售面积同比大幅减少56.7%，仅为111万平方米。供需两端走弱对深圳住宅成交造成显著影响，上半年深圳住宅新房成交面积同比下降9.%至142.4万平方米，其中供应较为集中的外围区域成交量占到全市的8.8%。如果说新房成交量受到供应制约的话，结合二手交易量的变化则更能反映市场有效需求——受银行信贷偏紧的影响，二手住宅成交量出现明显下滑，上半年深圳二手住宅成交面积为220.99万平方米，同比减少44.5%。

　　在供需两弱的同时，深圳住宅新房成交均价却呈现持续上升的态势，2014年上半年，全市住宅新房成交均价同比增长8.7%至每平方米2,299元。但从月度住宅新房成交均价走势来看，直至6月份成交价格才稍有回落。DTZ戴德梁行华南及华西区董事总经理程家龙先生认为，年初深圳中高端住宅的集中备案令新房成交均价节节走高，是价格持续上涨的原因之一；与此同时，价格增长趋缓的势头也逐渐呈现，在信贷持续紧张且整体楼市环境不景气的氛围下，住宅成交量萎缩令房价持续上涨的基础被削弱，房价环比涨幅自月开始持续回落。反映二手中高端住宅价格变化的DTZ住宅价格指数则显示，上半年中高端住宅售价与租金的变化率分别为8.1%和4.9%。

　　信贷改善及价格调整有望刺激成交好转

　　基于国内宏观经济下行的压力，上半年中央在投资、消费及出口等方面出台了多项微刺激政策以稳增长，预计随着下半年微刺激政策的持续推进，宏观经济环境也有望改善，这将一定程度上为房地产市场的发展提供支撑。同时，在CPI尚不构成约束的背景下，下半年货币政策存在放松的空间，以支持稳增长政策的目标。即便是定向宽松，也将在一定程度上改善楼市环境；而于楼市，央行已要求商业银行加大对首次购买自住普通商品住房的消费者的房贷支持力度，这将有利于刺激刚需释放，进而消化市场存量。

　　尽管面临稳增长政策所带来的宏观经济环境改善的利好，但从房地产要素本身来看，深圳此前持续几年住宅新开工面积逐年增长将令未来新房供应放大，其中大规模的城市更新项目将逐渐成为供应主力之一。需求方面，去年下半年以来深圳住宅成交波动走弱，当前以刚需支撑的楼市出现疲态——住宅新房库存去化周期拉长至1.7个月，且结合未来新增供应放大的可能，市场或将面临更大的去化压力。政策方面，面对上半年地方政府跃跃欲试，尝试灵活贯彻甚至局部松绑限购的举措，中央政府表现出相当的宽容度，这意味着在市场疲软的背景下，“分类调控”赋予地方政府更多的政策灵活度。因此，一旦楼市面临更大风险时，深圳作为楼市基础更为稳固的一线城市之一，预料其楼市调控政策在“限购”大旗不改的同时，亦存在灵活执行的空间。

　　DTZ戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端女士表示，2014年下半年，在市场周期性调整的大背景下，楼市蔓延的观望氛围短期内难以彻底改观，但经济稳增长举措及楼市调控更趋灵活均有助于改善商品住宅交易的环境。同时，较大的去库存压力，将迫使开发企业考虑以价格调整刺激成交，市场价格总体上仍面临下行压力；新房供应状况的改善及价格调整将一定程度刺激刚需释放，新房成交量也有望于年底趋于好转。分区域来看，以龙岗为代表的外围区域库存高企，这些区域楼市将面临更大的去化压力，调整营销策略及销售价格或成为开发商迎合需求、刺激销售的重要举措；至于中心城区，一直以来的较少供应及配套资源优势将支撑其价格持稳，另外，核心区域高端项目的入市或将结构性拉高片区均价。

　　甲级写字楼需求活跃度提升带动租金快速上涨

　　2014年上半年，深圳甲级写字楼需求活跃度不断提升，除对已入市项目的消化带动全市甲级写字楼吸纳量达到121,606平方米外，核心商务区的项目预租也取得较好的反馈。需求活跃度的显著提升带动租金快速上涨——半年内全市甲级写字楼租金上涨8.2%至每月每平方米211.1元，其中罗湖区涨幅最高，上涨12.5%至每月每平方米204.2元，福田区、南山区的租金也分别上涨7.2%和.8%至每月每平方米222.5元和160.4元。而在租金持续走高及售价变动不大的情况下，甲级写字楼较好的投资回报，或将刺激更多企业购买高端物业的意愿。

　　上半年全市仅有一栋甲级写字楼正式入伙，随着对新入市项目的逐渐消化，以及部分尾盘招租进度的加快，全市甲级写字楼空置率也由去年底的8.%进一步降低至6.%。从租赁需求的行业分布来看，金融服务业、会计师事务所、管理咨询等行业表现较为活跃；电子科技类行业需求相对平稳；由于租金承受能力较低，物流行业对甲级写字楼需求表现较弱。分析需求活跃的因素，基于业务扩张及追求高品质等积极动因主导了上半年甲级写字楼新增需求，在深圳经济结构日趋优化的背景下，甲级写字楼需求得到更好的支撑。前海的发展同样为写字楼市场带来大量需求。2014年上半年，进入前海的企业已达8,59家，其中金融类企业占比接近六成，但由于前海尚处于建设之中，办公空间缺乏，预计接下来众多在前海注册企业的需求会向现有成熟商务区释放，这也将一定程度上带动甲级写字楼租金的上涨。

　　对于写字楼市场的未来走向，程家龙先生认为，投行大厦、太平金融大厦、华安保险大厦、SCC、航天国际中心等项目有望下半年投入市场，伴随供应增加，预计甲级写字楼租金在经历上半年明显上涨之后将渐趋平稳，尤其考虑到以外资为代表的客户对租金上涨预期不足，年初做出的财务预算不足以支撑其扩租及搬迁需求，此类客户多数会选择续租。中长期来看，在2016年之后，由于后海-深圳湾、前海等新兴商务区大量写字楼入市，同时城市更新也将带来大量的市场供应，届时写字楼租金料将承压。

　　显著的客流集聚能力令大型交通枢纽商业受到更多关注

　　2014年上半年，快时尚、轻奢品牌依旧保持较为稳健的扩张步伐，而奢侈品消费则延续去年以来的低迷走势；电子数码品牌的拓展势头有所放缓。餐饮方面，与高端餐饮收缩及寻求转型所不同，大众餐饮及特色餐饮进一步扩张，包括绿茶、南小馆、九毛九、探鱼等在内的大众餐饮品牌纷纷拓展新店。为提升抗风险能力，深圳众多购物中心加大了餐饮业态的布局力度，餐饮的承租能力也有所增强。

　　多个购物中心的入市令全市优质购物中心存量达到220.5万平方米，伴随新物业的快速消化，年中全市空置率仅为11.0%。位于新兴商圈的项目较低的租金拉低了全市水平，截至年中深圳优质购物中心平均租金为每月每平方米876.元；但多数成熟购物中心经营状况稳定，租金总体平稳。分区来看，基于浓厚的商业氛围和成熟的商业配套，罗湖优质购物中心平均租金仍为全市最高，达到每月每平方米1,417元；随着区域内商业布局力度的加大及商业结构的持续优化，南山区购物中心租金仍存在较大的上涨空间。

　　随着位于不同层次的商圈及社区购物中心的增多，商业消费也日趋分散；而作为客流集散之地，机场商业正受到越来越多的关注——日益增长的客流量带来庞大的消费人群，较高的旅客消费水平，以及离境免税业务利好，令机场商业向好发展。同时，枢纽机场不断提高的中转比例令旅客逗留时间延长，也一定程度上促进了成交率，机场商业价值开始显现，预计大型交通枢纽商业将受到越来越多的关注。

　　展望市场前景，尽管高端消费回暖乏力，短期内经济型消费需求将支撑零售市场趋于好转，位于传统优质地段的购物中心平均租金仍有望实现稳中有升。中长期来看，商业项目供应放量或将给其带来较大的招租压力，市场租金或将呈现一定幅度的波动。对于商业未来发展的趋势，张晓端女士认为，为实现差异化发展提高自身竞争优势，未来商业不再以品牌取胜，儿童、生态、人文等主题化购物中心将成为趋势，同时智能化因素的嵌入将令未来购物中心与消费者的互动体验性进一步增强；人流集聚使得大型交通枢纽商业受到更多关注；伴随移动互联网的快速渗透，商业O2O模式也将由当前的磨合期朝向多元化和纵深化方向发展。

　　高端资源加速集聚令深圳研发办公物业需求持续旺盛

　　尽管宏观经济迈入低速增长区间，深圳通过大力推进优化资源配置、促进产业转型升级的“1+6”文件的实施，积极实践产业升级战略，全市产业结构也得到进一步优化。2014年1-5月，深圳高新技术产业发展势头良好，实现增加值1,710.56亿元，同比增长11.1%，生物、互联网、新能源等战略性新兴产业增加值也均保持10%以上的增速。此外，基因、机器人、智能装备等高端产业，以及海洋、生命健康和航空航天三大未来产业也在稳步推进中。高端产业加速聚集及细分令深圳研发办公物业需求持续旺盛，其中，中心城区因拥有极佳的区位优势，当地研发办公物业延续供不应求的局面，租金半年上涨1.5%至每月每平方米84.5元。虽然研发办公物业供应有所增长，但在持续扩张的需求支撑下，外围区域研发办公物业租金仍保持每月每平方米9.元的水平，预计短期内租金还将保持平稳上升态势。

　　中长期来看，国际低碳城、留仙洞总部基地、天安云谷等众多大容积率项目的先后入市，将为市场带来庞大的高质素研发办公物业的供应。DTZ戴德梁行华南区工业及物流地产部主管严其发先生认为，尽管面临供应放量，但随着深圳获批国家自主创新示范区，城市创新资源的集聚能力必将进一步提升，战略性新兴产业、高技术产业及大批高端细分产业的渗透仍将为市场带来持续旺盛的需求，并支撑研发办公物业市场向好发展。

　　附图：