土地市场大热，新房市场传统红五失色

　　内容摘要：

　　中央政策：国务院：明确年内扩大房产税改革试点范围：继上海、重庆试点房产税后，今年，我国房产税改革试点将“扩容”。5月25日，国务院办公厅发布《关于201年深化经济体制改革重点工作意见的通知》(以下简称《通知》)，明确提出，“扩大个人住房房产税改革试点范围”为今年的经济体制改革重点内容之一。

　　北京政策：北京全面收紧二套房贷各银行首付均已调至7成：5月初开始，“二套房贷首付调至7成，贷款利率依然为基准利率的1.1倍”——央行营管部公布的二套房贷新政细则，在北京已经开始全面的施行。不过，部分银行在执行新政时都实行了“从紧”原则。作为首次出现在新政中的差异化政策，“无房、第二次申贷”可以首付6成的说法，遭到了不只一家银行的拒绝。目前银行方面全部在执行“二套房首付7成”政策。多家银行明确表示，无论有房无房，一律执行首付7成的政策。北京楼市限价令升级房价审批需副市长签字：5月中旬左右消息，经北京住建委审批的预售证，还需要新添一道“关卡”，提交至市长办公室，由分管副市长陈刚亲自过目，审批划钩后才能最终确定能否给批。

　　市场运行：本月土地市场供应成交依旧都很活跃，环比同比均上升，但依然是以工业用地为主。商品住宅市场环比上月呈现量价齐升态势，同比量跌价升。库存量小幅上升，消化周期微幅拉长。

　　市场综述

　　一级市场：201年5月北京土地市场供应成交依旧都很活跃，环比同比均上升，但依然是以工业用地为主。共供应21宗，成交17宗。成交总规划建筑面积11.28万平米，环比上升7.18%，同比上升778.82%，总成交金额81.60亿元，环比上升20.5%，同比上升10674.91%。

　　二级市场：201年5月，北京新增商品住宅供应环比下降，本月住宅期房批售套数5674套，环比下降15.00%，同比上升40.1%，批售面积60.6万平米，环比下降6.22%，同比上升17.64%。201年5月，北京商品住宅市场环比上月呈现量价齐升态势，同比量跌价升。成交8257套，环比小幅上升1.79%，同比下降19.26%；成交面积92.08万平米，环比上升10.81%，同比下降19.64%；成交均价为2859元/平米，环比上涨8.74%，同比上涨17.46%；成交金额219.69亿元，环比上升20.49%，同比下降5.61%。从成交区域来看，主力成交的几个区域是大兴、朝阳和通州，此个区域成交量在1100-1800套之间。存量方面，选取全市一手房市场2012年6月－201年5月月均销售速度来计算，全市存量套数约需要5.6个月可消化完成，存量面积约需要6.9个月的消化时间，从近几个月的整体去化时间来看，北京商品住宅市场平均消化速度略放缓，本月新盘量下降，成交量亦下降，库存量有所上升，达到64219套，较4月上升.29%，消化周期微幅拉长。

　　三级市场：201年5月，经历4月的沉寂，少数需求逐渐出手，北京二手房市场略有回升，但仍然处于较低点。二手房（住宅）成交套数为76套，环比上升40.75%，同比下降42.11%；成交面积65.95万平米，环比上升41.55%，同比下降41.1%。

　　总的来讲：5月是新国五条北京细则出台后的第二个月份，市场继续上演历次调控后的各方博弈，本月市场运行主要特征如下：

　　土地市场大热：通州台湖、大兴旧宫、通州运河核心区和大兴魏善庄均有居住类/多功能类用地成交，其中通州台湖和大兴旧宫吸引众多房企围猎，楼面价不断创下新高，说明房企资金相对充裕，未来土储布局就成为重中之重。本轮抢地潮也随即引发政府对准地王——夏家胡同地块的叫停，预计土地市场短期内会有所冷却。

　　住宅市场限价升级，项目取证难，成交较4月没有实质突破：地价的疯狂，加之住宅价格居高不下，也引发了政府对住宅价格的进一步管控。5月，市住建委立下军令状，承诺在二季度要让房价数据有所改观，并采取了“史上最严厉的价格管制”――不仅涉及期房，连现房也要限价，预售审批新增副市长签字这道“关卡”。同时在5月底也有消息传出，北京调控新思路：大规模推“限房价、竞地价”，为了让那些没有资格购买经济适用房、双限房的居民，能够买得上纳入限价房管理序列的商品房，为此而推开“限房价、竞地价”，并借此影响市场预期。同时，开发商也通过精装拆分等方式试图规避价格管制，整月成交虽表现量价齐升，但涨幅很小，红五月失色。

　　6月，时间过半，开发商料将冲刺任务：6月，一方面是上半年业绩的收口月，一方面又有端午节小长假，开发商或将抓紧机会，积极供应，冲刺半年度目标。

　　市场资讯

　　1.市场政策

　　1.1中央政策

　　国务院：明确年内扩大房产税改革试点范围：继上海、重庆试点房产税后，今年，我国房产税改革试点将“扩容”。5月25日，国务院办公厅发布《关于201年深化经济体制改革重点工作意见的通知》(以下简称《通知》)，明确提出，“扩大个人住房房产税改革试点范围”为今年的经济体制改革重点内容之一。n土地差别化进入实质性阶段产业用地将给予政策支持：5月29日消息，按现有进度，土地差别化政策有望在下半年取得突破。将在已有政策基础上，对相关产业用地给予具体政策支持。国土部将划定一些区域，继续推进试点。

　　1.2北京政策

　　京购房审核新添公积金筛查租房提公积金不影响购房：5月初开始，北京购房资格申请人将接受至少三道审核“关卡”，包括查验房产登记记录、家庭房产交易记录以及市住建委和纳税、社保等部门的联网筛查等信息，其中公积金系统筛查是新增的、必做的联网筛查环节——无论是审核购房资格还是确定是否是首套房，都必须经过公积金系统的筛查。但因租房提取公积金并不影响购房资格审核以及首套房的确认。

　　北京全面收紧二套房贷各银行首付均已调至7成：5月初开始，“二套房贷首付调至7成，贷款利率依然为基准利率的1.1倍”——央行营管部公布的二套房贷新政细则，在北京已经开始全面的施行。不过，部分银行在执行新政时都实行了“从紧”原则。作为首次出现在新政中的差异化政策，“无房、第二次申贷”可以首付6成的说法，遭到了不只一家银行的拒绝。目前银行方面全部在执行“二套房首付7成”政策。多家银行明确表示，无论有房无房，一律执行首付7成的政策。

　　北京公布房产中介20项禁令协助购房避税将暂停网签：未来如果中介机构或业务员存在协助购房者避税的行为，最高可能面临暂停网签的处罚。5月1日，《北京市房地产经纪管理办法》（征求意见稿）（以下简称《征求意见稿》）正式公布，除了明确中介不得协助避税外，对于百姓反映较多的佣金的收取方式的内容也予以了规范，包括买卖佣金须事后收取、租赁续约不得二次收佣金等。

　　北京楼市限价令升级房价审批需副市长签字：5月中旬左右消息，经北京住建委审批的预售证，还需要新添一道“关卡”，提交至市长办公室，由分管副市长陈刚亲自过目，审批划钩后才能最终确定能否给批。

　　北京调控新思路：大规模推“限房价、竞地价”：5月底消息，北京市具体想法是，为了让那些没有资格购买经济适用房、双限房的居民，能够买得上纳入限价房管理序列的商品房，为此而推开“限房价、竞地价”，并借此影响市场预期。

　　世联地产：北京201年5月房地产市场报告