2014年1-5月全国楼市整体成交表现欠佳，住宅存量大增。近来不少开发商推行以价换量策略，全国各地掀起降价潮，成交逐渐活跃；市场存量压力和房价下调也将为政府调整房地产政策带来动力和契机，预计中央政府将在信贷和刚需限购方面有实质性支持措施，地方政府的购房资格认定也有松动。上半年的“闷楼市”有望终结，在房价做“俯卧撑”时，置业者可看准行情，把握入市良机。

　　一、房地产市场存量压力凸显，价格下行探底

　　1.主要城市商品住宅成交量同比萎缩17%，存量消化周期激增至18个月

　　201年9月以来全国重点城市新增供应量明显增加，但201年11月“三中”全会后部分城市房地产调控加码，成交量逐步从高位回落，进入2014年成交量大幅回落，市场氛围迅速转差。据合富辉煌（中国）市场研究部监测，1-4月全国主要城市商品住宅成交几乎都出现不同程度的下滑，个别城市下降幅度超过40%。

　　2014年市场新增供应也未能有效带动需求，这导致市场存量快速上升。据合富辉煌（中国）市场研究部监测，全国主要城市住宅供应消化期由201年的大约12个月增加到现时超过18个月高位。

　　2.不同城市市场表现分化，长三角市场困境尤其突出，降价幅度大

　　从不同类型城市看，一线城市随着成交的大幅萎缩，消化期显著增加，如北京和广州比较突出。二三线城市间的库量差异大，其中长三角的杭州、常州、宁波以及海口、天津、长沙、武汉存量消化期高；南京、合肥、郑州、南昌、珠海存量消化期短，甚至不足10个月，市场压力较少。

　　根据国家统计局公布的70个大中城市住宅价格指数，2014年4月，价格环比下降的城市有8个，比月（4个）增多，8个城市中6个来自长三角地区。

　　早在今年2、月长三角地区已有二三线城市率先降价，降幅10-25%左右，个别楼盘达40%，包括了大型房企，如九龙仓、雅居乐、复地，及地方中小开发商大地、天鸿、天洋控股等均有降价举措。

　　至5月上海也有不少楼盘加入到降价的行列，但整体降幅不大，洋房市场目前成交价格基本为之前95折左右的水平。

　　.广州存量消化期需近2月，“五一”后降价促销成效明显

　　在广州，“五一”黄金月未能带来起色，1-5月广州十区成交同比下滑5.6%。当前存量十区需近2个月才能消化完，其中南沙、花都、番禺压力最大，存量多，消化慢，三期消化周期均超过26个月。

　　在刚刚过去的端午小假期广州楼市也掀降价热潮，尤其中小户型刚需楼盘，个别楼盘降幅近三成。从成交表现来看，降幅超过15%的刚需楼盘，销售提升非常明显。亚运城山海湾等大户型为主的楼盘降价后也获得了热销过百套的佳绩。

　　二、库存加降价，政策松绑舆论已经形成

　　由于市场存量压力大，价格正处于下行寻底的过程。4月份开始，陆续出现各地政府放松楼市政策的现象，住建部也提出：除北上广深一线城市外，其他城市限购可自行调节。这一举措尚不能解读为政府要大力救市，但相对以往态度，已为政策调整留出余地。

　　中央政府一直强调“支持和鼓励首置”，但首置需求规模毕竟有限，在大多数城市改善型自住需求才是市场的绝对主力。预计二套首付7成的政策会下调，针对外地户籍常住人口的“年社保限制”的条款也极有可能放松。从历史经验可以看到，货币投放规模对以房地产为代表的资产价格走势影响至关重要。2009年与2012年两次大规模释放流动性均造成房价暴涨，除非整体经济和住宅成交量继续下滑，房地产政策调整仍将以“原有过严政策的松绑”和“定向微刺激”为主。

　　可以预见，发展商的主动让价和政府的温和松绑政策下，上半年“闷楼市”即将终结，下半年市场将筑底回升。

　　发展商“以价换量”的举措将让价格呈现波动起伏的”俯卧撑效应“，置业者可在发展商有让利时，抓住每一波行情，看准时机入市。