上海自贸区从正式提出到目前获批启动近两个月，总体周期还未满一年。毋庸置疑自贸区的建立将对上海在金融、航运、贸易等方面的发展提供强大的助力。而在真正的红利还未展现之际，周边房地产行业却早已先发而至呈现出一波大幅上升的行情。自贸区作为推动地产发展的一剂强心针，效力如何，能持续多久？我们将从住宅、写字楼、商业和工业地产的四个领域来进行回顾和展望。

　　住宅

　　自上海自贸区在8月中下旬获得正式批复，浦东外高桥、临港新城、祝桥、川沙等自贸区相关主要住宅板块的均价就开始放量增长，二手房价格频频跳价高开，住宅地块价格也水涨船高。但是，爆发性增长可能也意味着自贸区周边住宅市场短期的增长幅度已经被提前透支。浦东新区10月销售面积和销售额均环比下降0.8%和24.9%，11月的数据也与10月相当。“沪七条”的出台固然抑制了部分成交，但是更多的则是购房者对自贸区住宅的追捧趋于理性，转而寻求周边更具性价比的区域。所以在未来一段时期，整个浦东区位的住宅市场都有可能维持平稳的增长态势。

　　写字楼

　　一房难求，应该是自贸区写字楼市场目前最好的写照。尤其是在外高桥区域，原本就是定位于以贸易、物流为主的保税区，仓储占据主要的存量而办公物业非常缺乏。在供需不平衡的情况下，外高桥整体写字楼租赁均价至今已经上涨一倍有余，有些物业的租金更是堪比很多优质地段的写字楼价格。

　　目前整个自贸区内的办公面积都相当紧缺，所以我们可以判断部分仓库和厂房将被改建，同时由于园区接受注册地和办公地分离的模式，自贸区辐射范围内的浦东写字楼市场都将受益，成交或将出现价量齐升的局面。

　　商业

　　自贸区的建立不仅会导入大量的就业人口，还会形成购物消费群的量变。同时由于区域内金融、贸易、服务等行业的发展，区域内整体人均收入水平相应地也会提高。在未来自贸区发展的长期过程中，区域范围周边的商业物业其租金水平也会随着发展以及需求而上升。加上开发商对区域的建设投入，自贸区工作生活等配套设施提高，也使得未来人口导入加速，形成一个良性循环。

　　结合自贸区内的政策功能，新兴的商业模式也即将在此地诞生。未来自贸区的商业形态将会是结合报关仓储、物流配送、网络营销和实体展示的一个完整O2O形态。

　　工业

　　虽然外高桥集团在自贸区内的土地储备高达11.04平方公里，但是随着自贸区整体产业的规划和发展，未来不少工业用地其土地性质必然要向商业转型，自贸区管委会计划将占自贸区总体面积80%的工业用地部分流转为商业用地。

　　同时，自贸区内企业预计将会迎来一次重大洗牌。一方面中小型的仓储物流和生产加工类型的公司因受制于租金、成本和发展上的压力，向区域搬迁。而另一方面，开放的政策使得一些国外或者行业内的优秀企业进入自贸区，他们将会是未来园区的主流企业。

　　盈石集团研究中心总经理、英国皇家特许测量师学会中国区发言人张平女士认为：“由于上海自贸区内及周边的住宅和区内的工业物业具有先发优势，短期市场井喷一定程度上提前释放了这些物业的未来增值空间。我们在中长期内更看好商用物业的表现，基于自贸区商贸活动日趋频繁的预期，伴随区域内人口增长和消费力提高的双重因素驱动，商用物业的租金和估值上升相对更具稳定性和可持续性。”

　　总结上海自贸区房地产的经验，不但可以被其他城市政府管理层所借鉴，对多数意向入局自贸区契机的开发商、机构投资者、乃至个人投资者都是一个值得研究的范本。