全房地产网 6月24日，广州南站地块将建为恒大新主场的消息让众多球迷兴奋不已，而在体育界风头正健的恒大集团眼下除了多元化外，在老本行地产业务中也正欲开拓新主场--商业地产。
6月21日，合肥恒大中央广场正式开盘，住宅和商铺累计销售25.6亿元。除去销售业绩外，恒大中央广场入市的背后还有许家印和恒大集团的高度重视，包括恒大副总裁何妙玲在内的管理层甚至亲自为恒大中央广场站台。
对于恒大来说，这个位于华东内陆二线城市合肥的中央广场必须以一炮而响的方式亮相的原因，或许就是其对恒大开拓商业地产的起点与样本意义。
中央广场的路线图
纵观恒大全国291个项目，中央广场是其全新启动的一个项目案名，而从位置和规划来看，合肥中央广场也与恒大其他项目有所不同。
瑶海区明光路和胜利路交汇处，恒大中央广场所在地正处于合肥主城区一环位置。根据规划，恒大中央广场总体量为18万平方米，拟建为包括住宅、商业街区、购物中心、写字楼及酒店的城市综合体。
市中心、大体量、商住兼有地块，对于超过50%的项目分布在三四线城市的恒大来说，合肥中央广场足以作为其首个中心旗舰城市综合体。换言之，中央广场这个起点式项目或许就是其未来开拓商业地产的样本。
事实上，恒大复制中央广场的可能性已经有所显露。6月18日，恒大地产旗下林芝恒大旅游发展有限公司以17.99亿元竞得成都曹家巷一二街坊地块。该地块用途包括商业服务和二类住宅用地，东起府青路一段，北靠马鞍东路，正是成都一环内且毗邻府南河的位置。
从位置和用地性质来看，曹家巷地块和合肥中央广场极为相似，而据恒大成都公司董事长廖嘉宁对外表态，曹家巷地块将被打造为高端城市综合体。更有报道引恒大成都公司相关人士透露，正是因为合肥中央广场极具参考性，恒大成都公司从董事长到营销、品牌等层面人员已全数飞赴合肥考察学习。
在恒大商业产业规划中，其商业类型主要包括地标商业综合体、城市商业综合体、旅游地产配套商业和社区商业中心。带着浓厚示范意义和可复制性的合肥恒大中央广场，以逆势热销的形象登场，在其背后或许就是恒大开拓商业地产的新路径。
二线拿地和快销能力
根据恒大官网资料，恒大商业集团负责运营管理全国10多个主要城市的00多个商业项目，现管理运营商业总面积超过200万平方米。随着成都、济南、合肥等10个大型商业综合体项目和10多个恒大影城陆续开业，加上社区商业项目，恒大商业总面积将超过400万平方米，商业总资产达到千亿规模。
今年4月，许家印在恒大内部大会提出的要打造恒大商业地产帝国设想，并将这一计划称为“万达广场升级版”。显然，在开拓商业地产时，恒大的参考目标正是万达。
说到当下的中国商业地产，万达必定是绕不开的企业。关于这家最早进行大规模商业地产开发的企业讨论总是众说纷纭，但业内对万达快速拓展模式的主流认识基本可以概括为，拿地优势配合以住养商的资金回笼和订单式商业。
从合肥恒大中央广场来看，首推销售物业、规划多业态商业组合的做法与万达有同工之处，但万达模式到今日仍属特例必有其不可复制之处，对恒大也是如此。
在土地获取方面，万达犹为突出的议价能力和优势，即便是“地主”恒大也未必能做到。
截至201年，恒大地产的平均土地成本为949元/平方米，但这一数字显然是经恒大超过50%的三四线土储摊薄。在去年至今的一二线城市土地获取中，恒大几乎只能依靠高价突围。
去年至今，恒大在北京新增的5个项目累计土地支出达到189亿元。上海、南京新增土储成本也以近百亿计算。即便是在二线城市，想要获得区位良好的地块，恒大付出的代价也并不小。
201年8月，恒大以0.88亿元拿下合肥E104地块，即为目前合肥中央广场项目。近期于6月18日竞得成都曹家巷地块总价为17.99亿元，楼面价2469元/平方米，但有业内人士则指，若计入还建成本，该地块实际楼面价接近6000元/平方米。
或许也是出于对土地成本的管控，目前恒大商业地产规划项目都集中在包括成都、宁波、济南、合肥、沈阳、南宁、石家庄、长春、桂林、抚顺在内的二线城市。
在项目获取上，恒大或许远无万达的拿地优势。但在销售上，强大执行力可以为恒大尝试“以住养商”增添有利条件。据合肥业内透露，恒大中央广场为完成许家印定下的20亿销售目标，入市前联合两家代理机构发动全城全民销售，其代理销售员甚至在蓄客前期举行了千人誓师大会。
如果说恒大借鉴万达模式，在快销回笼资金和拿地成本方面是优劣两相抵消，那么，对于恒大商业地产来说，更大的关键就是其商业模式和运营能力。
在万达广场的复制过程中，万达百货、万达影院等自有品牌被看作是其能够完成订单式招商的重要因素。与之相类似的是，恒大商业地产打造中同样预设了恒大百货、恒大院线、恒大超市、恒大游乐等自营主力店。由此看来，许家印多元化发展的思维未来还将继续体现在商业地产方向。
多元化与运营挑战
在地产业务之后，恒大已经投资介入音乐、体育、矿泉水等文化、体育、快消产业以及金融业，未来的百货、影院、超市等可能的发展还将继续扩大恒大的多元化版图。
除去参考万达以自有品牌解决招商问题，在上海易居房地产研究院研究员严跃进看来，恒大通过自有业态做商业地产有出于降低成本、压缩供应链的考虑。“商业地产会涉及到各类业态，需要有比较大的和供应商进行谈判的成本。从恒大成长轨迹看，其对于成本的控制是比较关注的。”
“万达的模式凭借比较强的政府谈判能力，在土地获取等方面有比较低的成本。所以恒大做商业地产，需要压缩供应链各个环节，尽量让各类业态出自恒大内部而非外部引进，这可以降低成本。”
在发展自有业态时，业内对恒大地产此时发展百货、商超的时机和前景也有疑问。今年万达百货频繁的管理层流动普遍被认为是盈利难的表现。而当前零售企业也正面临着整体寒流，有数据显示，4月份全国50家重点大型零售企业零售额同比下降7%，今年一季度这一数字同比增长仅为0.1%。
与此同时，管理团队和经验的不足也将可能成为恒大打造商业地产的关隘。正如恒隆陈启宗所言，“商业地产是一个高经验的东西。”可以合理地推测，对商业地产的理解、认知和人才的补充必定是恒大开拓新主场即将需要面对的挑战。
当然，作为一个商人，许老板发展商业地产必定追求有利所在。换个角度看，恒大的住宅用户就是恒大商业项目瞄准的潜在消费者。可以看到的是，合肥恒大中央广场的住宅产品货量超过2000套，住宅先行的模式或许正可以成为恒大商业地产项目的带动力。
（发稿：见习编辑 罗舒晗 审校：刘满桃）
