全房地产网 “双十一”571亿元的线上消费额似乎已经昭示了线下购物中心的艰难生存环境。

　　然而“这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代”，有的购物中心受线上冲击，人气寥寥；而有的购物中心则不断摸索，走出了自己的道路。

　　在谈及高德运营商业项目的经验时，高德汇总经理李志宽在接受全房地产新媒体采访时透露说：“高德汇的商业项目都是租赁，不持有资产。我们最大的资产就是人、体系以及营销等方面的平台，所以称之为轻资产。”

　　据其介绍，高德汇有写字楼和购物中心两类。其中，商场也是分为区域型购物中心和社区型购物中心两类。一类为区域性项目，这类项目体量足够大、辐射范围够广、业态丰富、业态的组织可以放大；另一类则为社区型商业，高德汇致力于将购物中心做成社区居民生活上很难离得开的一个社交平台。

　　目前，标准的高德汇有传统的零售、餐饮和儿童业态。其中，非零售百货类的餐饮、娱乐的比例最是0%到50%左右。并可能会以儿童、餐饮娱乐、传统零售三分天下，比例并非固定，依旧会根据市场的需求来调整。据了解，每个项目周边消费人群组合都不一样，必须要随行就市，还要根据区域的消费力来调整业态组合，比如像广州科学城固定居民那么少，都是以办公人群为主，所以餐厅的比例高达50%。

　　论及目前商场的发展现状，很多行业人士有这样的感慨：“以前做商业地产赚的是个体户，小商户的钱，现在就行不通了。以前因为餐厅投入大、租期长、租金承受能力有限，各个商场都不太重视餐厅。但是现在哪个购物中心不欢迎餐厅？因为现在做商场和以前相比是两码事，时代变得很快，固定的模式只是一种主张和理念，具体的很多数据真的要根据不同的状况来调整。”

　　而在项目的调整上，高德汇一直是一个有耐心的企业，一直在试图解决购物中心里面大家关心的问题。

　　“以高德汇奥体项目为例，周边没什么住宅楼盘，到处都是生地，要解决购物中心“大”的问题；而长兴项目的地理位置本身有一些先天缺陷，还被中间的商业隔断，困在北面，没有直接与主干道相连。”

　　众所周知，商业项目最重要的便是人气，而没有主干道的购物中心很难聚拢人气。于是，高德汇根据当地的特色，做一个灯光夜市。现在，周边的人下班之后，都喜欢去长兴项目逛一下，人气很旺，每一个项目都会有不一样的特色东西补充进去。

　　经验无非是传统零售、儿童业态的组合，现在说起来轻描淡写，但是这个过程高德汇论证了很久，中间总结的经验教训和“交的学费”才是最有价值的东西。高德汇一直在挑战不一样的情况，而在解决这些不同问题的过程中，最有价值的就是总结出来的经验。

　　在这样的屡败屡战的努力下，高德汇逐渐取得一些引人注目的成绩。

　　就高德汇奥体旗舰店而言，在业态的组织上，目前该项目已经达到了95%以上的出租率。

　　除了以上数据，高德汇该项目目前一个月的平均车流量是25万左右。比如说七月份的消费旺季可以达到0万，二月份的淡季可能则只有20万左右。

　　此外，高德汇奥体旗舰店90%以上的主力租户的销售业绩可以保持20%以上的增长，最高的一些主力店的增长接近50%。