全房地产网 历时四年，SOHO中国布局上海的重要项目凌空SOHO于11月1日正式竣工。该项目在不久前刚作价0.5亿元出售其中一半予上海携程。

　　出席揭幕活动的除了SOHO中国董事长潘石屹、SOHO中国CEO张欣外，还有SOHO中国首席建筑师阴杰等。

　　另外才宣布退休的任志强也现身凌空SOHO，参与多场活动为潘石屹站台。同时活动现场还意外出现另一位重量级嘉宾，就是复星集团老板郭广昌，他与SOHO中国就外滩8-1地王的纠纷官司二审还未宣判。

　　在活动现场，对出售半个凌空SOHO予携程的做法是否意味SOHO中国转型并未成功的质疑，潘石屹回应称，“经过两年时间，应该说SOHO中国转型是非常成功的。”

　　他以负债率为依据来支撑上述结论，“社会上对我们最大的质疑就是认为我们的负债率会上升。实践证明，我们的负债率没有上升，只有百分之十几的负债率。”同时他还介绍，北京望京SOHO租金从5块涨至7块，是非常成功的。

　　上海规模维持现状

　　据潘石屹透露，凌空SOHO租金价格已经定为四块多，虽然由于地段原因价格稍低，但非常看好其潜力。

　　“这个区域没有一个标志性的建筑，我们在北京的望京，那个区域已经开发了15年，整个周围的租金价格一直都不高，自从我们这个望京SOHO建好之后，周边的租金就翻了一番，一个区域还是需要有一个标志性的建筑。”

　　对是否会在上海继续投资，潘石屹明确表示，现在的投资量已经够大。而对是否会继续出售上海物业，潘石屹同样明确表示，剩下的都准备持有。

　　看起来对上海市场，老潘是准备就此控制在当前的规模，既不扩张也不收缩。事实上，对凌空SOHO剩余部分，他透露也是有买家想买，但SOHO中国还是想持有。

　　但凌空SOHO所处大虹桥地区其写字楼市场并未被业内人士看好，随着2015年上海中心入市，预期悲观的写字楼市场或将给凌空SOHO将来更大竞争。

　　“还是看好北京和上海办公楼的市场，这两个城市办公楼的市场都是比较稳定的，相对来说北京办公楼市场的租金上涨幅度更大一些。”就写字楼市场问题，潘石屹表示，觉得上海写字楼市场没有那样悲观，可能就是离得比较远一点的写字楼有受到一些影响。

　　活动现场被问及企业接班人问题，CEO张欣回复称：“我们已经看着这么老了吗？需要找接班人了吗？”她表示，觉得自己还是正值壮年，正在工作的高峰期，没有考虑接班人的事情。

　　而在企业发展思路上，潘石屹夫妇透露将会在未来有所突破，但并未透露详情，仅表示要保持这个惊喜，会在2015年2月1日对外宣布。

　　而正与SOHO中国在打外滩8-1地王官司的复星集团郭广昌现身该活动现场，外界纷纷猜测双方或已达成某些协议。

　　不过无论是复星还是SOHO中国均称外滩地王案无新进展。SOHO中国方面透露，郭广昌当日是参加VIP晚宴，未参与其他活动。

　　减半的成功？

　　随着凌空SOHO项目揭幕，于SOHO中国而言是其转型历程的一个节点。随之而来还有市场对其转型成果的关注。

　　今年早些时候，SOHO中国曾出售上海物业，SOHO中国与金融街达成一项收购协议，将以52.2亿元出售位于上海的“静安项目”和“海伦项目”。

　　随后SOHO中国又在9月与上海携程订立预售框架协议，计划以0.5亿元出售凌空SOHO中建筑面积10.02万平方米物业及若干配套设施。

　　连续次项目出售，市场纷纷认为上述出售举动是SOHO中国转型过程中带来的巨大资金压力所致。

　　就该质疑，此潘石屹回应：“SOHO中国是两年前宣布转型的，经过这两年时间，应该说SOHO中国转型是非常成功的。”

　　“两年前当我们宣布转型的时候，社会上对我们最大的质疑就是认为我们的负债率会上升，因为把销售的物业转变为持有的物业，需要大量现金。实践证明，我们的负债率没有上升，只有百分之十几的负债率。”

　　据潘石屹介绍，从宣布转型到今年年底，SOHO中国有4个项目要交付使用，分别是凌空SOHO、上海长兴SOHO、北京望京SOHO，还有上海的复兴路SOHO。

　　潘石屹还表示，转型之后对其最大的考验就是出租的租金水平。“两年前我们预计望京的租金水平是每平方米每个月5块钱，现在我们租的情况是7块钱人民币，所以它是非常成功的。”

　　谈及出售凌空SOHO项目一半予携程，潘石屹解释称，凌空SOHO有0多万平方米，若是自己出租要形成比较成熟的氛围，需要一段时间。而携程直接搬过来，就有几万人在这边上班，区域的气氛会很快得以形成。

　　然而对其加速区域气氛的形成，而不是出于尽快回笼资金原因的解释，并不为市场所接受。有业内人士称，加速区域气氛形成的说辞还是表明SOHO中国比较着急。销售半个项目对转型持有战略的SOHO中国而言，是不得已而为之，若算成功也是减半。

　　另据了解，SOHO中国寻找大客户加速物业气氛形成已有先例。已100%出租的位于上海陆家嘴世纪大道的SOHO世纪广场，其中大约一半面积出租给上海期货交易所，余下面积租户主要也是金融机构和金融服务公司。

　　数据显示，截至201年末，SOHO中国全年合同销售金额约46.87亿元，投资物业的租金收入为2.79亿，租金收入仅占营业收入的1.91%。

　　而2014年上半年SOHO中国营业额为47.5亿元，同比上升8%；核心净利润达到12.24亿，同比上涨128%。其中租赁业务占比仍较小，租金收入约1.64亿元人民币，同比上升84%。

　　对比最近数据，国元证券在近期研报中指出，总体来说，自2012年SOHO中国决定转型成为租赁模式进程较缓，租金收入仅占收入.45%。

　　另有分析认为，近期几起销售物业所回笼的资金应该足够支撑SOHO中国当前所持部分运营，所以老潘才会明确表示剩余部分将全部持有。同时老潘称持有量已经够大，也多少意味着资金量并不充裕。