纪要摘要

　　.招商地产(000024.CH/人民币27.71,买入)2014年销售目标圆满达成。公司预计2015年可售货值1100亿元，去化率的高低直接影响到2016年的结算利润，并决定2017年股权激励能否行权，故公司对完成今年销售目标动力十足；

　　.公司自上而下推行扩大规模、加快周转的模式，给予项目公司规模的考核指标，并落实问责制度。同时，公司希望积极寻求并购机会，例如承接退出地产业务的央企优质项目，以做大规模；目前公司成立了约10人的兼并收购小组，向市场寻找项目并购机会；

　　.公司和集团在蛇口自贸区拥有丰富的可售资源(双玺花园：28万平米，250亿货值)、自持物业(100万平米)、旧改项目(渔二村一期：10万平米，后续有二期等)和大型游轮母港项目(集团拥有170万平米)；

　　.公司今年起将充分利用集团资源做大规模：(1)集团在蛇口、前海、漳州等地项目的住宅类产品或陆续交由公司打造；(2)集团在深圳、厦门、青岛、上海等港口均有投资，未来将进行港口升级打造综合体，部分项目将交由公司开发，深圳太子湾预计今年动工，厦门(70万平米)和青岛项目有望加速落地；()集团有望凭借招商局品牌提前布局区域项目，而公司二次拿地开发住宅产品具有成本和效率等优势。

　　.投资建议：在集团“擦亮招商局品牌”的战略部署和公司股权激励的机制下，公司积极实施扩规模、快周转的模式，未来业绩有望持续高速增长。而随着蛇口自贸区规划的落地，公司丰富的物业储备价值凸显。在房企再融资放松、一线楼市全面复苏、龙头房企市占率提升等背景下，公司仍具有较好的投资价值，我们维持公司2014-16年每股收益1.95、2.4和2.74元的盈利预测，重申买入评级。

　　纪要详情

　　1.2014年销售情况

　　2014年公司累计实现签约销售金额510.49亿元，同比增加18.18%。其中，深圳销售约100亿，南京销售约40亿，苏州销售约40亿，厦门销售约0亿，北京销售约20亿，上海、广州合计销售约40亿。公司12月销售110亿，主要因为：(1)公司加大推盘力度，项目公司也面临销售压力，11-12月推盘约150亿；(2)银行信贷下放速度加快，11月部分认购转签约。公司2014年可售货值约850亿，去化率达到60%。

　　2.2015年销售目标与2017年股权激励行权

　　公司2015年货值约1,100亿，预计去化率能达到50%-60%，销售额目标约600亿元。公司于2014年推出股权激励计划，2017年期权生效，行权条件：(1)2016年扣非ROE不低于1%；(2)扣非净利年复合增速不低于15%；()总资产周转率不低于20%。由于2016年业绩将由公司2015年销售决定，因此公司对完成今年销售目标的动力十足。

　　.2015年战略规划

　　(1)扩大规模为主

　　公司今年的战略规划以扩大销售规模为主。公司选择进入城市的标准不局限于一线城市，只要当地经济能保持稳定增长且有发展空间，例如佛山、南京、成都、苏州、郑州等，同时公司也考虑进入一些获得特殊发展机遇的城市，例如珠海自贸区。但公司也会避开供应显著过剩、经济不稳定的城市。目前地方项目公司考核不只是利润指标，还有规模指标，并落实问责制度。

　　(2)快周转模式

　　公司要求新盘(针对18楼小高层)9个月开卖，拿地金额占比销售金额约50%，高于行业平均水平，但最终决策也看市场供求情况决定。

　　()关注兼并收购

　　公司未来会关注兼并收购的项目，例如希望利用招商局的品牌与有退出地产业务意愿的央企进行谈判并收购项目(例如中外运的罗湖笋岗仓储项目)；同时，公司已成立了约10人的兼并收购小组，将专注于股权置换和金融创新。

　　(4)利用大股东品牌

　　公司希望借用大股东品牌，通过蛇口招商局协议拿地，公司再承接住宅项目的开发。而由于集团已提前布局，公司就会拥有成本和效率方面的优势。

　　4.蛇口自贸区

　　在蛇口自贸区中，上市公司目前自持物业100万平米，在建可售物业28万平米，主要是双玺花园，货值约250多亿，主力户型200平米以上，此前一期洋房售价10万元/平米，预计2016年2月竣工。伍兹公寓、金山九期已开始结算。

　　大股东在蛇口的资源较多，目前明确给上市公司的主要是太子湾游轮母港城项目。项目综合体总投资约00亿元，合计面积170万平米，公司将参与住宅10万平米、酒店式公寓40万平米的开发，酒店和写字楼将选择性参与。目前集团还在规划、谈判等阶段，土地在平整、拆迁阶段，预计2015年开始建设，2016年开始销售，2017年贡献利润，目前尚未注入上市公司。

　　5.旧改项目和集团资源

　　上市公司的旧改项目约6-7个，合计约200万平米，包括深圳蛇口渔二村(一期10万平米)、三联旧改(一期25万平米)等。

　　招商局集团的优质项目较多：(1)蛇口地区主要是太子湾和一些旧改项目；(2)前海地区.9平方公里土地，主要是划拨的一些工业仓储用地，但需要分批交转性补偿地价，可以直接注入；()漳州开发区56平方公里(集团有78%股权)，需要通过招拍挂获取，但基本仍由上市公司开发，目前主要在规划人工岛双鱼岛项目，定位旅游、养生，项目位于厦门本岛正对面，目前大桥已通。

　　6.港口地产

　　公司希望依托集团优势在城市旧区改造，进行港口产业升级，正与国内多个港口洽谈邮轮码头的建设，发展国内游轮经济，打造港口综合体。招商局投资几乎覆盖国内所有的港口，包括天津、青岛、烟台、上海、宁波、舟山、深圳、厦门、北海、香港仓码等项目。除了蛇口太子湾游轮母港170万平米外，今年有望落地的项目包括厦门(70万平米)和青岛(与华润合作)的项目。

　　7.锁房风波回应

　　公司的招商锦绣观园项目是安居型商品房，属于保障性住房的一个品种，在取得预售许可证后即将数据转市住建局销售平台，进行配售必须锁定，是安居型商品房正常预售的业务程序。

　　8.投资建议：买入

　　在集团“擦亮招商局品牌”的战略部署和公司股权激励的机制下，公司积极实施扩规模、快周转的模式，未来业绩有望持续高速增长。而随着蛇口自贸区规划的落地，公司丰富的物业储备价值凸显。在房企再融资放松、一线楼市全面复苏、龙头房企市占率提升等背景下，公司仍具有较好的投资价值，我们维持公司2014-16年每股收益1.95、2.4和2.74元的盈利预测，重申买入评级。