编者按：经过数年来的“跃进式发展”，中国商业地产已经走到了非常关键的时点。大量不乏泡沫化、同质化的商业物业不断兴建，空置率高企，运营能力欠缺之际同时遭受互联网和电商的冲击，我们不得不反思，商业的未来究竟如何？
2014年11月24-26日，全房地产新媒体在广州举行第二届全房商业年会，围绕论坛主题“互联网时代的商业”，全房地产新媒体遍访商业地产的行业专家学者、中国内地、香港及海外知名商业地产发展商、品牌商、零售商以及互联网电商，推出“互联网时代的商业”2014全房商业年会系列报道。
全房地产网 “每一个项目都有自己的性格，不是说要跟谁去比较，或者重复哪些方面的东西。现在我们希望与时俱进，带来一些新的观念，新的特点。”谈及深业上城，深业置地常务副总经理郝继霖如是阐述。
作为深圳龙头国企，深业集团旗下的城市更新项目深业上城不断寻求创新。
据郝继霖介绍，深业上城总占地面积约12万平方米，总建筑面积在120万平方米左右，业态包括由品牌街、商场及小镇组成的多元购物体验空间，以及产业研发大厦、高端商务公寓、LOFT、全球顶级奢华酒店文华东方及精品酒店等等。
在郝继霖看来，深业上城项目地处福田CBD，座落在莲花山公园与笔架山公园之间，怎么去利用天然的资源变得至关重要。
持有还是出售，这两个词语在商业地产中并不陌生。“以深业置地为例，公司希望长期持有深业上城商业部分、高塔产业研发大厦及酒店部分，让公司受益于优质运营及管理所带来的商业增值和长期稳定的收益。”
“一个健康的公司，应该有销售收益，也有长期稳定的租金收益。”
“双十一”狂欢余温未过，面对电商的盆满钵满，郝继霖认为确实存在一定程度的竞争，但是不直接影响高端消费和体验消费。
简而言之，“开发一个商业物业不仅仅是为了购物，更是为了生活，是为了往来交流沟通。”
在郝继霖理解中，通俗易懂的说法是，“顾客不仅仅是想买东西才来深业上城，而是在这里喝一杯茶或者咖啡，看秀、看设计也能获得愉悦的享受，总比整天对着电脑好。”
除去电商的冲击，如何盈利也成为商业地产行业不得不思考的问题，对此郝继霖表示，“只要项目定位、规划、设计等基本没有缺陷，即使暂时收支不平衡，但是将来还是有机会成功的。要是项目定位、规划、设计不好，则难以盈利。”
“一窝蜂去盖就一定会有荣辱共存的情况。”面对目前同质化泡沫说法大行其道的商业地产，郝继霖的表态坚定而精辟。
风险之余，郝继霖对于商业地产的发展也有乐观的预期。“我觉得每个地方都有巨大的发展空间，只不过要看你做得多大，或者做得多精。”
“一个小型但专业的、与大型商业项目有差异的项目，也一样可以成功。所以并非哪一地块一定成功，哪一地块一定失败。”这是郝继霖眼中商业地产的未来。
以下是全房地产新媒体对深业置地常务副总经理郝继霖先生的采访实录：
全房地产新媒体：深业上城在深业置地公司里面的代表性主要体现在哪里？
郝继霖：首先深业上城位于深圳市区的黄金地段，一个大型的城市综合体，定位上也比较高端。因为以前深业集团主要是在住宅和产业方面发展，开发城市综合体是一个新的突破。
赛格日立工业升级改造项目是深业集团在深圳17个城市更新项目之一，项目总投资将超过200亿元人民币，总建筑面积达120万平米。深业集团2011年底承接项目后，成立了深业置地有限公司，负责该项目的开发和运营，并将该项目命名为“深业上城UpperHills”。
全房地产新媒体：深业上城这个项目目前发展到什么阶段？
郝继霖：深业上城的高端商务公寓基建工程今年基本上可以完工，明年开始精装修，预计明年年底前交付使用。其中一栋产业研发大厦基建工程已进行到七层，商业也进行地面部分的施工，一切都在预期的进度中进行。
全房地产新媒体：这个项目定位高端，是不是有意打造一个类似于太古的项目？
郝继霖：我觉得每一个项目都有自己的性格，不是说要跟谁去比较，或者重复哪些方面的东西。广州太古汇是两三年前的一个作品，我们希望能够与时俱进，为深业上城带来一些新的观念，新的特点。
两个地块本身就存在一定差异性，太古汇是在市中心密集的地方，深业上城这个项目不仅地处福田CBD，同时旁边有两山三公园，所以怎么去利用这个得天独厚的自然资源，是非常重要的。
全房地产新媒体：深业上城出售和持有的比例会是什么样？
郝继霖：公司希望长期持有深业上城商业部分、高塔产业研发大厦及酒店部分，让公司受益于优质运营及管理所带来的商业增值和长期稳定的收益。
全房地产新媒体：很多企业对于商业模式有不同的想法，对此您怎么看？
郝继霖：我觉得每个公司都有自己的定位，我在太古做了十几年，太古全部都是自己持有、管理，享受增值。太古地产是房地产商业开发、投资为主的一个公司，所以太古地产把商业当成核心价值。而如果一家公司只是将商业地产开发出来全部销售，这还不能叫做以商业为核心。
全房地产新媒体：很多企业有打包上市做RIETs的计划，您觉得这会是未来的一个大方向吗？
郝继霖：关键还是要看经营理念，另外也看公司的实力如何。因为持有物业收入不错，但是它的投资成本比较高，不是每个管理者都愿意等十年、二十年再把投资拿回来。
所以这与公司本身的实力有关，也要视当时当地的经济环境而定。对一些公司来说可能有足够的资金，不需要出售，但是有些公司可能为了追求资金平衡，需要把部分商业项目进行处理，无论是直接卖给基金，或者是上市，或者做REITs，其实都是希望获取一些资金的回笼用于投资。
每个公司要根据自己的实际情况来做决定，关键在于确定什么是经营的核心。有时候经济环境是不断循环的，也是在不停变化的。每一年的经济形势都有所不同，都需要根据实际情况进行调整。如果在调整的时候没有足够的租金物业就会影响公司的业绩表现。而公司业绩好，股价就不会有那么大的压力了，这都是看每个公司的定位是如何而决定的。
全房地产新媒体：国内商业有很多泡沫化的说法，您怎么看深圳的商业地产？
郝继霖：以数字和发展的面积来说，整个中国的商业地产发展得很快，短短几年许多发展商都说要做商业，都要建商场，所以面对的竞争很大。以深圳来说也不例外，有很多现有的或在建的商业项目。
不过我觉得深圳有个优势，就是有很多不同特色的商业，生存的空间也比较大。
所以，我觉得每个商业项目都能够找到自己的生存空间。
全房地产新媒体：在商业目前竞争比较激烈的情况下怎么做到商业购物中心的定位差异化？
郝继霖：我们必须要有差异化，必须要有独特的东西。其实交通方便与否很重要。深圳人喜欢开车，一般开车半个小时内可达的项目都还是可以接受的。
项目要吸引人的关键是，第一，项目面积够不够，面积要适量。换句话说店铺至少要有两、三百间，顾客来一趟大部分需求都可以得到满足。让大家有足够的选择，这个非常重要。
此外，在招商的时候要非常谨慎，而我们深业上城的独特之处也在这里。举个例子，很多商场都有美食广场，但是深业上城最近签约的食代馆就比较特别。食代馆是升级版的大食代，来自新加坡。虽然大食代在中国内地的许多城市都有，但每个城市只有一个升级版的食代馆，而我们的这一家食代馆，即将成为深圳的首家。
另外，深业上城整个设计上也是独特的，有国际品牌街、商场，还有特色小镇。特色小镇是露天的，但我们也做了遮荫的设计，到时可能会吸引很多年轻人。
全房地产新媒体：在互联网结合方面深业上城有没有什么考虑？
郝继霖：很多人认为互联网现在发展很厉害，这会带来一些竞争压力，但是不直接影响高端消费和体验消费。
个人认为，虽然网购很方便，但是人与人是需要沟通的。开发一个物业不仅仅是为了购物，更是为了生活，是为了往来交流沟通。所以顾客不光是想买东西才来深业上城，而是在这里喝一杯茶或者咖啡，看秀、看设计也会是一种愉悦的享受，比整天对着电脑好。
我觉得人是需要在外面活动的，需要接触，需要一种直观的感受。买衣服也是希望穿给别人看，这很重要。即便是网购，也不能够完全代替实体店铺中消费者的试衣体验。因此，便捷快速和直观体验这两者都需要兼顾，而不能只专注于一方面，需要双面的配合和平衡。
全房地产新媒体：对于一个商业地产项目来说，持有商业还是出售商业，这两者在商业运作上面有没有什么不同？
郝继霖：持有商业和出售商业是两回事，卖了商业，就失去了对商业的控制，只是在今天就把最大的利润拿到了。
而出租商业，就要慢慢培养，以获得长久、持续的价值提升，这就是不同的做法。这完全是两回事，因为一旦出售之后就不能再进行管理了，也就失去了对商业的控制。而开发城市综合体，物业自持，要花的功夫就多很多了，怎么让它增值，需要换哪个店铺，把新的带来，把不好的淘汰，这都需要很多的讲究才能把一个商场做好，但在做好的同时也会对商业有更强的把控能力。
全房地产新媒体：您怎么看目前国内商业空置的现象？
郝继霖：我个人认为这是个很正常的经济周期，盲目投资就一定会有荣辱共存的情况。是荣还是辱，关键要看之前有没有正确的定位、设计、规划。如果这些没有做足准备，自然会引起一些问题。
只要项目设计没有基本的错误，我觉得成功是有机会的。虽然暂时可能是亏损的，但是未来会有发展空间。而一旦商业的设计存在问题，就很难盈利。
全房地产新媒体：中国未来还有没有发展商业的巨大空间？
郝继霖：我觉得每个地方都有巨大的发展空间，只不过要看你做得多大，或者做得多精。一个很成功的商场隔壁也可以用“小”的商业来弥补大商场的不足，但是不要和大商场去拼规模，这将徒劳无益。
全房地产新媒体：三、四线和一线城市的区别呢？
郝继霖：我觉得在四线城市里面就该做四线的商场，为什么要在四线城市里面做一线的商场呢。但是如果在一线城市有一块好地，就不要做四线的商场。
这个讲起来容易，但是很容易犯很多重复的错误，这才是今天的难题，这个难题不是市场，而是多少人真正有心去做。在定位、设计、经营上用心去做，这个才是最重要的。
