全房地产网 在与电商淘宝合作赚足眼球之际，8月28日一早，万科拟出售商业项目的消息再次成为各大媒体关注的焦点。
事件源于8月27日晚，有消息人士透露万科正与凯雷磋商，拟收购万科内地9个购物商场，消息人士还指交易估值在60亿至100亿元。
对此，万科随即发布澄清公告，与凯雷投资集团有限公司正在进行磋商，并拟于近日与凯雷投资集团有限公司订立一份合作意向书，内容有关成立商业地产合作平台，该平台拟以收购股权或资产的方式收购公司部分商业物业。
不过，回应中万科并未透露更多的合作细节。但值得注意的是，全房地产新媒体查阅相关资料显示，二者之间合作至少接洽已三月有余。
根据万科旗下@万科TV微博透露的消息，2014年5月19日，美国凯雷集团高管AdamMetz一行访问万科总部。万科集团总裁郁亮、集团执行副总裁兼首席运营官张旭、集团高级副总裁毛大庆参与会晤，双方就感兴趣的话题交换了意见。同时，万科商用地产管理部陈零向访客进行万科项目介绍。
万科之虑
就与凯雷进行合作，万科董秘谭华杰在回应全房地产新媒体时称，为避免投资者看到相关媒体报道后，认为与凯雷的合作是必然会发生的事情，所以选择发布澄清公告。
谭华杰补充指，目前仅是要和凯雷签署意向协议，记载双方未来合作设想，但不具法律约束力。更多具体合作细节将在交易确定后再进行讨论。
关于合作，全房地产新媒体也第一时间致电统管万科商业的副总裁毛大庆，其表示合作动机是向国外先进商业地产商学习。
在合作进展上，目前万科现主要是与凯雷共同探讨商业管理方法，及商业运营平台今后的发展模式，至于今后合作事项如何落地，未来双方还有很多工作要做。
市场分析认为，做住宅出身的万科，近年来虽然加大了商业的投入，但成效并不明显，因此这在多位分析师看来或也是万科考虑与凯雷合作的原因。
招银国际分析师文干森认为，万科目前经营的shoppingmall并不出众，因此出售部分商业物业，对万科而言也是比较好的选择之一；同时，今年整个内房销售不好，如果将项目卖出获得一定现金，安全程度自然也会更高。
一位长期跟踪商业地产的分析师也指出，万科目前运营较为成功的商业物业并不是特别多，尤其跟华润这种商业运营成熟的企业来比，运营经验也不是特别足，这或也是影响万科如何考虑商业物业发展策略因素之一。
因为与其他企业相比，万科旗下住宅项目数量庞大，排除已售出部分，其仍拥有一定量的社区商业，仍需万科投入更多的人力物力去做管理，因此不管最终是否凯雷会来收购，减少一部分商业物业的沉淀，对万科来说都不失为明智选择。
与上述分析意见相当，万科董秘谭华杰亦表示，“低成本、足额资金都不是万科的优势所在，所以万科的商业地产重点不会放在持有资产上，而是运营上”。
谭华杰指出，万科未来不会持有旗下商业资产主要的股权，而是将商业资产部分股权出让给类似于凯雷这些资金实力强的合作伙伴；但同时，万科会成立专业的商业运营公司，长期负责商业物业的运营。
凯雷阳谋
商业不是专长，所以选择不靠持有资产谋取升值利益，而是从资产运营的角度谋取盈利，是万科运营商业的策略。但为何出售的对象是凯雷，且凯雷也乐于接受，动机何在？
对此，戴德梁行分析师张晓端认为，投资机构在实际收购项目的时候，涉及大宗物业类型多一点，且更加青睐于那些权属更加简单，同时收益相对较好的项目。而涉及住宅这种多业主、权属较为分散的项目就不合适。
就凯雷与万科合作而言，或是契机问题，一方面是凯雷对未来市场前景的一个预判；同时，也是凯雷要物色一些好的商业物业进行投资，同时拓展自身的运营品牌。
资料显示，美国凯雷投资集团成立于1987年，公司总部设在华盛顿，是是全球最大的私人股权投资基金之一，团队遍及非洲、亚洲、澳洲、欧洲、北美及南美19个国家和地区。
截止目前，凯雷集团在全球投资资产管理规模达200亿美元。目前赶集网是凯雷投资集团在中国互联网和移动应用领域最重要的投资之一。另外，美年大健康、中渔集团、雅士利等众多企业都在凯雷集团旗下投资之列。
据了解，相比于其他基金，凯雷集团则更关注购物中心的收购。其最早以收购苏州和杭州印象城购物中心49%股权而首入中国楼市。
此次与万科合作，或是凯雷集团想借助与万科交易，更深入切入投资收益在4.5%到6%之间的中国商业地产市场。据悉，目前中国商业地产的租赁利润率在60%到80%之间，远高于住宅项目0%到50%的利润率。
国外投资机构，在资金充足，且拥有丰富的运营商业地产的经验，其将目光放置于高收益的中国市场目的无可厚非，但目前选择介入是否为最佳时机？
据金融分析家、北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹向全房新媒体介绍。事实上，目前境外基金投资国内商业地产的案例并不多，早些时候有过更多案例，但在2008年金融危机时候大多选择撤出了中国市场。
至于当下是否是好时机的问题，杜丽虹指出，每支基金的着眼点不同，时间机遇也不同，难以有明确的结论。
不过，值得一提的是，虽然境外基金介入国内商业地产案例并不多，但也有成功个案。2006年，美国保德信金融集团曾以约10亿的价格，投资运营了4年的深圳怡景中心城项目，其股份由怡景商业与保德信集团各持50%。
另外，已知最新一例个案则是凯雷集团的主要竞争对手黑石集团在201年11月以大约4亿美元的价格购入深圳购物中心运营商SCP公司的40%权益。
商业前路
不过，无论凯雷出于什么缘由愿与万科合作。有分析认为，至少现在基于万科商业地产未来发展考量，他们彼此间的合作都有价值。
原因则是，虽然万科内部关于商业地产探索或存争议，但自2010年万科宣布进军商业地产起，其在商业地产发展方面已形成了一定的规模，与此同时万科也出现了商业地产运营能力不足的问题。
而这些问题也许仅依靠万科自身力量无法完全解决，因此引入包括凯雷商业资本，不管是在资金投入还是商业运营方面都能形成助力。
据悉，在万科运营商业地产过程中，最主要的问题就是万科过往并没有太多开发商业项目及综合体的经验，以至于其项目运营表现不是特别突出。
另外，分析师们认为万科商业地产未来能否保持良好资金运作水平亦是重点。
有分析师介绍，资金运作水平更多的是指，万科一贯注重快速周转，实现资金的快速回笼，从而使得资金周转率保持在一个较好的水平；但商业地产开发周期较长，在日后的长期持有中需要更多的资金沉淀，这将来或会影响万科的整体资金周转率。
同时，在大量综合体迅速发展的过程中，万科能否形成自己独特的商业地产模式，也是万科商业地产未来成败的关键。
在商业模式发展方面，虽万科副总裁毛大庆不止一次强调万科学习的对象是凯德。但有分析也认为，凯德是新加坡企业，其自身拥有的市场背景、政策环境等各方面跟国内均有不同。
因此，万科未来想将商业项目打包做一些信托产品，仍然受到国内政策、市场尚不配套的限制。不过即便尚存诸多阻滞，万科在商业地产方面发展仍在加速。
2014年中期业绩会上，万科总裁郁亮就表示，万科商业地产比例目前在所有拿的土地中占20%，下一步还会不断的推出新的商业地产项目，对于万科发展商业地产的规划郁亮明确表示，未来万科会形成自己的思路，特殊的手法。
数据显示，截止去年底，万科已在52个城市中获取了约600万平方米商业项目，其中包括18个购物中心项目，面积达到150万平方米。
（发稿：陈业 见习编辑 王静 审校：武瑾莹）
