世邦魏理仕发布2014年第四季度广州房地产市场回顾

　　2015年1月1日，广州—全球领先的商业地产服务公司世邦魏理仕(CBRE)今日发布2014年第四季度广州房地产市场回顾。优质写字楼市场方面，下半年需求较上半年有所增长，升级、扩租活动主导市场，带动全市空置率下降，租金环比无升跌。优质商铺市场方面，快时尚、餐饮及家居租户推动空置去化，整体空置率下调，但商圈表现分化，部分传统商圈吸引力下降，而天河路和新兴商圈个别购物中心租金水平上升，受此带动，全市租金小幅调升。本季度物流设施市场需求稳定，虽有较大面积可供租赁的多层仓，但租户较为青睐单层仓，持续低企的总体空置率带动租金继续上调。最后，信贷新政利好高档住宅市场，销售有所回暖，但买家对价格敏感，回暖仅集中在提供优惠的项目上。

　　优质写字楼

　　珠江新城雅居乐中心以五成入驻率交付，项目体量8.6万平方米，其中知名租户包括DHL、NIKE及中国银行。

　　2014年下半年需求较上半年有所增长，升级和扩租活动主导市场，如尼尔森从越秀区某普通写字楼升级至美国银行中心，承租1,000平方米。纵观各行业全年的表现，传统金融行业的增长有所放缓，资产服务类、信息技术类企业表现突出。在稳健租赁需求的支撑下，珠江新城近年交付的写字楼稳步去化，全市整体空置率环比下降1.0个百分点至11.5%。业主对普通租户的报价坚挺，租金维持在每月每平方米16.1元。

　　预计未来六个月将有四个项目落成，其中三个项目集中于珠江新城，总面积达到22.9万平方米。旧商务区的业主仍有流失大租户的压力，但在供应高峰到来之前，可供租户选择的现楼有限，当季仅零星大租户退租，而个别大租户的迁出亦可通过分拆成小单位出租，或同一楼宇租户扩租来吸纳，旧写字楼的空置率短期内不会大幅攀升，预计全市租金将保持平稳。

　　优质零售物业

　　番禺万达广场本季满租开业，带来GAP广州首店。此外，百信广场和东方宝泰通过改建或扩租增加商业面积；加上本季开业的新光百货海珠店，本季新增供应达21万平方米。

　　本季新兴购物中心通过引入餐饮、快时尚和家居租户加速空置去化。在万达广场的吸纳带动下，全市空置率环比下调0.1个百分点至5.2%。另外，本季度各商圈分化渐现，越秀区和荔湾区传统商圈吸引力下降的同时，天河路和广州北部新兴住宅区个别运营成熟的购物中心上调租金。其中，广州大道北及白云区新兴住宅群带来的消费力，带动了区内运营渐趋成熟的社区购物中心走出开业初的低租金水平。全市租金环比上涨0.%至每天每平方米41.1元。

　　未来半年有三个购物中心投入使用，共25万平方米，包括凯德置地广州首个项目。整体租金预计保持平稳。传统商圈吸引力下降之际其租金有下调趋势，而天河路有望持续上调租金。

　　物流设施

　　本季，富力空港物流园一期将园内余下保税仓转变为非保税仓，带来8,000平方米的优质仓储供应。该物业曾于2014年第二季度将1.8万保税仓调整为非保税仓。

　　目前广州优质仓储设施空置率维持低位。广州东部缺少大面积可租赁仓储面积，可租赁面积较多的北部多为多层仓储物业。而无论是电商和第三方物流，还是制造业和零售业，都更青睐区位较优的广州东部地区以及适合频繁运输的单层仓，因此北部多层仓去化较慢。但整体而言，持续较低的空置率带动租金持续上调，本季租金环比上升1.0%至每月每平方米1.元。

　　预计2015年落成的富力空港物流园三期将为市场带来9万平方米的多层仓。由于市场上对单层仓的需求仍然强劲，在单层仓可租面积有限的情况下，预计全市租金将持续上涨。

　　高档住宅

　　本季度珠江帝景和星河半岛推出新一期单位共255套，而富力东山新天地和海珠区的保利天悦也加推新单位，部分项目加推单位开盘当日即去化超过八成。

　　近两个季度政府释放的信贷新政利好市场，一手普通住宅及高档住宅市场销售量均有所提升。9月末出台的认房不认贷政策、11月中存贷基准利率的下调以及季内广州优惠利率幅度轻微增大的利好，刺激了改善型需求的增长，高档住宅销售有所回暖。但由于买家对价格比较敏感，回暖仅集中体现在优惠项目上。项目优惠方式包括成交价格议价空间增大，以及加推出价格大幅折让的新单位。但项目对外报价仍保持平稳，以保持高档住宅保值的形象，季内价格维持不变报每平方米41,500元。

　　展望未来六个月，天河北和番禺区仍将有新高档住宅单位推出市场，改善型需求主导市场回暖。但鉴于当前买家对于价格较为敏感，短期内高档住宅市场仍有价格下调压力。