全房地产网 “我们现在谈话的这个咖啡厅，昨天都还没有完全开出来，我给他们下了命令，今天开业一定得弄好。”在2月6日下午嘉凯城(店口)城市客厅开业的媒体交流会上，嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司总经理李存孝介绍。

　　李存孝的一句看似“开玩笑”的话，直观透露的是嘉凯城(店口)城市客厅所代表的一种“速度”，而其背后反映的则是城市客厅的真正“落地”。

　　“之前，我们更多是在宏大战略背景下交流城市客厅的产品，包括为什么要在长三角做这个生活服务平台，今天可以聊一些具体落地问题，包括运营。”嘉凯城集团董事、副总裁兼董秘李怀彬在交流会上表示。

　　据李怀彬介绍，整个城市客厅项目均由嘉凯城旗下的“名镇天下”商业资产管理公司运营管理，该公司也是城市客厅“四轮驱动”中的关键环节之一。

　　“相较一般传统商业的业态，(城市客厅)最大的不同在于其是从消费者的需求出发，而传统的商业是从商家本身出发的。”李怀彬指出，从这个角度来讲，城市客厅在业态组合和构成上，不仅有现代商业业态，还包括部分属于政府的公共服务配套，例如文化、教育、卫生、体育。

　　而在店口城市客厅之后，嘉凯城将在2015年加速推进这一业务，并预计用年左右时间在以长三角为核心的区域打造200个城市客厅产品，“推动嘉凯城成为拥有镇一级居民这一核心资源的城镇生活服务平台商”。

　　“一个智囊+四轮驱动”平台

　　2014年初开工，到2015年2月6日开业，嘉凯城(店口)城市客厅只用了不到一年时间。

　　相关数据显示，到开业前，店口城市客厅项目的招商率超过95%，入驻率达94%，引进了60多家国内外知名品牌及不同业态的代表商户。

　　作为嘉凯城试水城镇居民生活综合服务的首个项目，某种程度上，店口项目的业态组合、运营模式及盈利模式，都将为后续项目的开发提供一种参考。

　　为做好这个模板，嘉凯城方面透露，“目前公司已启动以长三角城镇发展数据研究院为智囊，‘开发投资、运营管理、金融服务、科技平台’四轮驱动的战略实施计划”。

　　据了解，嘉凯城及控股股东浙江省商业集团已整合浙大、复旦及哈佛大学的专家资源，成立非企业组织长三角城镇发展数据研究院，拟通过大数据研究为政府的城镇化发展规划及嘉凯城的城镇化投资提供决策支持。

　　而“四轮驱动”中，斥资10亿成立的城镇化建设发展有限公司专门负责城市客厅的开发与投资，名镇天下商业资产管理公司负责城市客厅平台的运营与管理，凯思达资本作为嘉凯城的金融服务机构为城市客厅发展提供部分资金支持空间的同时，致力于商业物业基金管理与资产证券化创新，科技平台为城市客厅融入O2O特色业态、促进电商线上线下融合提供服务支撑。

　　据李存孝介绍，目前店口城市客厅项目涵盖传统的零售、餐饮、休闲娱乐与创新的O2O、市政综合服务、当地特色经济六大业态。

　　而在李怀彬看来，相比万达等传统商业业态，城市客厅项目最大的不同是，产品的业态组合和构成从消费者的角度出发，而不是以传统商家为参考点。

　　“店口的政务中心，包括镇政府、政务大厅及相关的政务机构本身就在店口城市客厅外围，而此次店口城市客厅开出来的主要是现代商业部分，其旁边7亩多正在开发的地块则是政府公共服务配套，也是城市客厅的部分，未来租给政府运营，政府每年付固定租金给我们。”

　　除业态组合的不同外，为“解决老百姓到店服务和不到店服务结合”，嘉凯城下一步将打造的是线上线下的生活服务平台。据悉，店口城市客厅，一方面将设立O2O专区提供商业空间为电商提供服务，另一方面，还计划在城镇居民与电商及政府之间搭建一个线上服务平台，从而构建出线上线下双平台的格局，为提供增值服务和开展大数据业务创造条件。

　　“城镇消费者线上购物需求的复杂化和电商落位的迫切需求，无疑为打造线上平台提供了良好契机。”嘉凯城称。

　　运营模式的不同，最终决定的是城市客厅盈利模式的不同。对此，李怀彬对全房地产新媒体记者表示，“过去讲求物理空间的线下，未来可能是线上线下的整合来形成商业物业的收益，并做成金融产品，而这种收益全部是投资人的。”

　　李怀彬指出，城市客厅一个重要的内容是通过生活平台的搭建，给商家和消费者提供增值服务，“这个增值服务更多的是金融，包括支付、信用等方面的服务”。

　　而嘉凯城旗下全资子公司——凯思达资本则是嘉凯城推进上述金融产品成功的关键“纽带”，“凯思达在这里承担的最核心功能，是对资产证券化”。

　　“这个资产证券化，不管是商业资产，还是PPP模式下的政府公共服务资产，不管是物理空间的收益，还是来自线上的收益，都可以做成金融产品。”李怀彬透露。

　　三年200个“客厅”

　　据全房地产新媒体翻阅资料显示，除已开业的店口城市客厅之外，在刚刚过去的2014年，嘉凯城浙江一举拿下了另外14个城市客厅地块。

　　“我们的规划是到2017年，在三年之内，以浙江为核心，在长三角拿到200个城市客厅。”李怀彬表示，做这样的布局是有一些选择标准，“未来有可能进入小城市的试点镇、重点镇”。

　　李怀彬解释，城市客厅落子的城镇都要对当地人口规模、财政收入、消费行为习惯有一系列的研究，而即将挂牌成立的长三角数据研究院将着重研究分析重点城镇的发展趋势，挖掘城镇发展机遇。

　　按照上述规划，截至2017年，嘉凯城上述200个城市客厅所服务、覆盖的人口将达到500万至4000万。“如果能让三四千万的城镇居民接受城市客厅的线上线下服务，下一步就会在珠三角、环渤海城市群中的经济强镇进行模式的复制”。

　　城市客厅如此快速的扩展，其将面临的现实问题之一就是在前期开发投资和运营过程中的资金支持。

　　对此，李怀彬介绍，城市客厅的建设速度很快，但同时也是分批滚动开发，因此资金需求并不是一次性释放。资金安排方面，一方面公司传统开发业务将持续为城市客厅发展提供资金支持，另一方面，一些追求持续稳定回报的机构也对城市客厅表示出强烈的兴趣，如目前已启动的中再保与嘉凯城一起设立的总规模50亿元、首期0亿元的城镇化发展基金。

　　而对于城市客厅目前在嘉凯城整个地产业务中所占的比重，李怀彬表示，如果从资产占比来说，目前城市客厅的资产规模大概是40到50亿元，和上市公司00多亿的规模相比，“占比是比较小的”。

　　此外，从利润角度来说，目前城市客厅正在启动和孵化的过程中，相较上市公司每年一百多亿的营收和几千万的利润来说，其占比的规模更小。

　　但是随着战略的推行，李怀彬希望，“三年以后，城市客厅与传统地产业务的贡献到五五开”。

　　另外，随着城市客厅项目的不断扩展，项目的产业链延伸，也是市场对客厅项目“成长空间”的考量。

　　“现在城市客厅从建设、孵化到背后运营，基本上已经是全产业链”。李怀彬认为，未来的产业延伸将不针对客厅项目本身，而以该产品为核心，对平台上其他产品进行一些投资和延伸。

　　“除了互联网O2O的应用和引入主力业态外，还将对城市客厅里面一些主力业态进行投资，这是基于城市客厅这个生活服务平台上的产业投资，可以肯定的是，未来这一块将会会加强。”