全房地产网 2月1日，越秀房地产投资信托基金(“越秀房托”)在香港举行2014年全年业绩发布会，其主席兼执行董事刘永杰、行政总裁兼执行董事林德良等高管出席会议。
据越秀房托介绍，截至2014年12月底止，公司可分派收入升10.7%，报6.627亿元，每基金单位末期分派12.1仙(折合约15.港仙)，增长5%，全年每基金单位分派收益率提升0.5个百分点，升至7.7%。
在公司大本营上，刘永杰认为，广州写字楼的需求动力十分充足，即使未来会有新的写字楼相继落成，对越秀房托的项目，尤其是IFC而言都不会造成太大影响。
在他看来，IFC项目已经成为广州写字楼的龙头项目，截至目前，“项目首次三年租期到期了，已有25%租约未来有上涨空间，现在租金水平会上涨，这会给越秀房托带来租金收入增长。2017年以后，珠江新城就没有新的写字楼供应，这个时候，正好IFC就结束了第二个三年租期，这也会给IFC带来新的租金增长空间。”
另外，越秀房托高管还指出，2014年维多利广场项目进行了一次调整，引入了优衣库等商业品牌，去年是优衣库第一年，具体运作经验还在摸索阶段，接下来还会继续尝试新的增长方式和空间，这都会给越秀房托和优衣库带来增长动力。
而在收购方面，刘永杰透露，公司将会和母公司越秀集团的成熟项目有一些互动。但是刘永杰坦承，目前为止，母公司还没有成熟项目可以注入到越秀房托中，也就是说，未来收购主要是母公司以外的项目为主。
该人士续称，未来越秀房托还会寻找收购机会，主要看中北京、上海等一线城市的核心区域，聚焦核心物业。在他看来，北京、上海2014年的投资回报是上升的，这对越秀房托来说有更多投资机会。
“具体上，北京二三环内及上海陆家嘴、南京西路等地区是最好的核心地段。因为有了IFC的注入和运作经验，越秀房托已有了比较成熟的运作经验，可以在收购方面有竞争力。”
而提及公司的融资需求，越秀房托管理层称，公司的现金流很稳定、不需要大量借钱。“如果没有新的项目注入，就不会有新的增加的融资需求。”
“目前，越秀房托更多的融资是用于借旧还新、比如说，现在境内如果有高息贷款，我们会尽快还掉高息贷款。”
以下为越秀房地产信托基金2014年全年业绩发布会现场问答实录：
现场提问：去年越秀房托收入方面都创了新高，今年会不会再创一个新高呢？此外，公司有没有一些措施改进融资成本？
管理层：广州市的写字楼竞争比较激烈，近一两年起码每年都有140万平方米的面积供应。但同样也可以看到，广州市的写字楼需求动力很足，多年的需求超过40万平方米。去年广州市写字楼的空置率下降了.5%到12%。
越秀房托的IFC相对是比较成熟的写字楼，已经有90%多的出驻率。所以未来出租率提升的契机无非是换租期和出租率上升。
2015年IFC有25%的面积到期。三四年前，IFC低区的租金基本上是80到200元，而这一轮到租期的面积里有80%是中低区。目前，这部分租金平均是217元，未来这部分的租金会比原来的80到200元的区间高。目前，IFC隔壁的写字楼出租率都是100%了，这也给越秀房托一个期望值。
目前，国家的贷款利率调低，其实越秀房托自身也在不断还着国内的高息贷款。这么多年下来，越秀房托大概是还了8.5亿元贷款，其中提前还多了.6亿元贷款。目前，越秀房托的现金流相当的好，未来更有信心进一步降低融资成本。
现场提问：除了IFC，还有没有什么新的项目可以促进公司的资产或者收益增长？今年公司有没有购入其他新的资产？
管理层：IFC现在的出租率到90%以上，还有一定的增长空间。虽然只是提高1%、2%、5%的出租率，但因我们写字楼面积有18万平方米，基数较大，所以还有一定的增长空间。
珠江新城周边写字楼的出租率都是95%以上，越秀房托的增长还是有很大空间的，比如说白马今年到换租期的面积是5%，维多利也有不少增长空间。
维多利调整之后和优衣库合作，在第一年经营里，其实整个营运还没有很娴熟，应对市场还有调整的空间，而这调整空间其实就是上升空间。
之前维多利原来的月均人流是20万，优衣库进来之后的人流量是60万，人流的提升使得维多利其他租户租金提升。此外，维多利还有一些没有到租期的，这也是提升租金的空间。除此之外，酒店公寓也都有增长空间，而越秀房托的财务费用也可以进一步降低。
至于其他增长机会就是通过收购逐步地扩大规模，提升盈利能力。房托基金现在已经有250多亿的资产规模，以前的收购难度大一点，因为基金规模小，上了市之后就有一定的基础可以对外收购。
现在，越秀房托对外收购坚持的原则是一线城市、核心地段、优质的物业、成长性是比较好而且有一定回报率的物业。比如说写字楼、公寓、批发市场等等，这些都是越秀房托要考虑的范围。越秀房托没有参与母公司的土地开发，但是母公司有一些成熟的项目还是可以互动的。
现场提问：如果是收购，回报率的要求是多少？目前有没有可以公布的正在收购的项目？
管理层：收购回报率的水平很难确定，因为不同的项目有不同的情况。成长性好但不成熟，回报率低一点也没问题，成熟了回报率就要高一点。
越秀房托收购的重点是在北京、上海。因为上海不仅仅是中国的上海，而是亚太地区的上海，是一个全球的经贸增长中心的上海，所以上海有很多项目都值得收购。越秀房托也去上海看过，寻找了一些项目进行了试探的洽谈，目前来说还没有跟任何一方签有任何约束性的文件。
毕竟收购是很复杂的，涉及到各方面的法律、税务、财务、市场、工程等等的问题。有些项目就算是我们看合适了，都有一段时间要谈，所以没有明确的时间的交代。
越秀房托是一个专门从事商业地产运营的基金。商业地产有两个特点，一个是区域化经营，一个是资产证券化。越秀房托基金上市第十个年头，是一个上市的平台的基金。这十年来我们积累了相当丰富的商业地产的运营经验，收购首先是能够把资产证券化，其次是进一步提升经营能力。在香港这么多的房托基金里，越秀房托积累了比较丰富的经验，我们有能力收购并把项目进行提升。
现场提问：公司是如何考虑维多利的培育期？
管理层：优衣库在维多利里运营了一年，我们和优衣库的店长亲自聊过。他坦言，2014年做得不是特别顺畅，但2014年整个月均的营业额还是去到1200万元。换言之，优衣库还是有提升空间的。
在去年一年里，刚进入广州的优衣库对广州的天气还不了解，广州的冬天都不冷，但9月份优衣库就上了很多冬天的货。所以说，零售商配货对当地的市场进行了解、对气侯把握以及新员工的培训，这都要一个熟悉的过程，我认为优衣库在这个过程中，整个营业额还是有提升的。
现场提问：优衣库具体上会如何提升？除了优衣库之外的商户怎么提升呢？
管理层：我认为优衣库的特点是熟悉环境很快，各位可以看到，引进优衣库后的9月份到12月份，三个月已经维多利营业额是翻了三倍了。而优衣库自己也有期望，已经有定好目标，2015年现在整个营业额会比2014年的增长。
但优衣库只是维多利三分之一的面积，三分之二的面积的租金要怎么提升呢？其实，优衣库还会配合维多利其他商铺的招商。去年优衣库进来之后，一楼到五楼租金是提升了50%，今年三楼的租期到期了，现在就是越秀房托要怎么提升租金的问题。
现场提问：今年越秀房托上市十周年，有没有特别的派息？关于资产提升方面，预计租金可以加多少？另外，母公司有没有新的注入计划，今年有没有融资需求？
管理层：每年越秀房托都是尽我们的努力做好，给股东一个好的回报，100%派息。但很少有特别的分派，因为年年分派均不少于可分派收入总额的100%。
资本性改造方面，越秀房托是持续性的资本性改造，提升资产质量，提高经营能力。2014年投了千万元进行改造提升，2015年也打算投千万元。这么多年来，平均每年投的基本性改造金额是1800万元左右。
至于有什么项目，两年前我们注入了一个西塔到越秀房托。近期或者是以后还有什么项目，可以在母公司注入，还不知道。
只要母公司有成熟的商业地产项目，而且是利于越秀房托发展的，我们都会秉承这个市场的准则，结合自己一直以来审慎的积极投资原则，结合市场发展规则来选择项目。但目前，还没有什么成熟的项目，到有成熟项目的时候会考虑注入的。
至于有没有融资的需求，越秀房托的现金流很稳定、不需要大量借钱的。如果，没有新的项目注入，就不会有新的增加的融资需求。目前，越秀房托更多的融资是用于借旧还新、比如说，现在境内如果有高息贷款，我们会尽快还掉高息贷款。
现场提问：公司在广州的几个项目，附近都有一些新的项目会入市，比如说东塔、天环广场。对于这些可能未来比较有竞争力的项目的入市，公司有什么应对或者是现在想一些什么样的策略去提高竞争力？
管理层：广州的写字楼市场正如你了解的，竞争真的很大，但IFC的竞争不是今时今日才有的，这么多年，IFC可以在珠江新城保持新增出租面积中三分之一的市场占有率。IFC去年出租面积有.万平方米，前年是.2万平方米，大前年是2.8万平方米。也就是说，IFC每年出租的面积都是上升的。
接下来，还会继续保持这个新面积，越秀房托是不怀疑自己的实力的。广州市的城市中心地位会越来越强，龙头地位也会越来越强。同时广州市的租金也吸引了不少企业过来租写字楼，所以我们不担心广州市多了一两栋写字楼会有影响，我们有信心做98%的出租水平。
有一个数据显示，2014年广州市金融和服务业的写字楼需求达到51%。另外，去年在广州市新成立的公司占了0%的需求，从佛山、珠海、深圳搬过来公司占了47%的需求，剩余2%是空租的。
近两年珠江新城只有两栋楼有供应，之后就没有了。所以应该说2017年，或者是第一轮租期到的时候是另外一番景象。
现场提问：刚才管理层也说到未来一线城市，尤其是北京、上海仍然是收购的重点方向，但是其实从2014年来看，北京、上海的商业地产，不管是出租的租金水平还是其他的情况都不是特别的好，公司是不是认为这是一个收购的时机？2015年准备多少金额用来作收购？
管理层：我们分析了一线城市去年的投资回报率，是上升的。原来的投资回报率只有4%、5%，现在已经大大地提高了，也就是说投资机会多了。越秀房托关心的物业是一线城市核心的区位，如北京的二三环以内，上海是陆家嘴、是南京西路以内，这样的物业抗风险的能力是相当好的，但这样的物业是越买越少的。
整个楼市不好说是收购的好机会的，但是要挑到符合越秀房托的还是有一定的难度。
现场现场提问：今年派息上升了，有没有信心今年保持双位数的增长？今年的的融资成本目标数字会不会降到4%以下？
管理层：分派是不可以做预测的。我们是融资率1.97%，成本是4点多，现在由两部分组成，一部分是国内，一部分是香港的。刚才提到国内的成本由之前的6.77%到6.5%，国内这部分占了40%，香港部分则相对比较稳定。所以说肯定有下跌的可能，关键是看我们还钱的速度，我们会做好资金安排和现金流的管理。
