近日，住建部出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》文件，针对我国住房租赁市场缺乏集约化、规模化的管理，出租人和承租人租赁关系不够稳定，承租人的合法权益无法得到有效保障等问题，对建立发展住房租赁市场做出总体要求，并提出建立住房租赁信息政府服务平台、培育经营住房租赁的机构、支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租、进行房地产投资信托试点以及支持从租赁市场筹集公共租赁房房源等五点措施。此次文件的颁布将对培育和发展我国住房租赁市场，补充住房供应体系发挥深远影响。
补充公共租赁房源，缓解去库存压力
2014年的房地产市场需求探顶，而持续攀升的库存量却让市场显现担忧。一方面是商品房市场的“相对过剩”，一方面是保障房市场供应不足，住房供应结构极不均衡。针对以上问题，住建部于去年提出地方政府回购商品房用于安置房的构想。今年1月，政府再次表示，支持棚户区改造中符合保障的家庭到市场上购买商品房，政府则通过资金补贴实现保障。而此次《意见》明确各地可以通过购买方式，把适合作为公租房的存量商品房房源，转为公共租赁住房。
的确，对于库存高企的三四线城市，政府再建保障性住房进行安置的模式已不再合适。而通过回购“过剩”商品房用作保障用途，即实现形式从实物保障为主向建设和租赁、补贴并举的形式转化较为适合现实局面。参照国外成熟市场的运作经验，采用货币补贴为更为普遍的做法。这一模式不仅有效消化了市场库存，保障机制及退出机制更为灵活、公平，而且缩短了由于供给不足造成的保障家庭的等候、轮候时间，住房资源在转化过程中得到了合理配置。
然而，我们在鼓励这一尝试的同时，也应看到它的局限性。比如，怎样的住房符合回购标准。根据世联监测数据，目前市场上改善型房型的库存较多，尤其在三四线城市，而保障性住房则只需满足基本住房要求，二者存在一定程度的需求不对等，即使政府付出财政资金，但可能因为超出福利边界，徒增了分配难度。其二，政府应回购哪家开发商的住房。去库存对于很多小开发商来说性命攸关，为争取政府财政兜底，他们可能千方百计进行游说、公关，这便为权力寻租滋生可能，同时也不利于市场化进程中优势企业的竞争格局，削弱了优胜劣汰的公平性。
培育住房租赁机构，迎合租售并举模式
目前，我国租赁市场的运作形态以出租人和承租人私下达成交易与房屋中介等居间模式并行形式为主。住房租赁市场集中度较低，尚未进入规模化经营时代。相对于标准化、规模化的经营方式，松散的个人交易提高了交易成本，同时私下的交易方式缺少一定的法律保障，承租人的合法权益常常受到伤害。同时，我国租房市场长期处于政府监管范围的边缘地带，较少有指导性意见来规范租赁行为，一定程度上加剧了当前租赁市场的无序问题。
《意见》的出台，明确了政府培育专业的经营住房租赁的机构的意图，力图通过专业机构运作推进住房租赁的规模化经营，构建个人与机构之间较为稳定的市场关系，以此规范租赁市场行为，促进租赁市场有序发展。此外，设立专门的住房保障机构也顺应了我国政府从“管理型政府”向“责任性政府”、“服务型政府”职能转变的趋势要求。
随着房地产市场高周转时代渐入尾声，先前的单一销售模式已无法满足开发企业的高收益要求。《意见》鼓励房地产开发企业将其持有房源向社会出租，不仅支持其经营方式由开发销售模式向租售并举模式的转变，同时鼓励其与住房租赁机构合作，建立开发与租赁一体化、专业化的运作模式。参照成熟市场，如美国Decron地产公司，即以收购老旧公寓进行翻修，提供给特定收入人群，以租金作为收入来源的经营模式。而我国已有开发企业试水租赁领域，针对白领这一细分市场，打造出租型公寓，提供全方位配套服务。此外，《意见》鼓励开发企业与住房租赁机构的合作也为行业间的合作与融合提供了想象的空间。
然而，我们在对租赁市场充满期待的同时，也应看到其面临的困难。目前，房地产开发企业持有物业形态多为商业地产，即使这种较为成熟的经营模式也面临租金回报较低的问题。针对住房市场，以租代售虽然一定程度缓解了开发企业库存问题，但租房资金回笼较慢，租金回报率不高等问题也限制了开发企业由售转租的积极性，其参与度或将大打折扣。
探索公共租赁住房融资模式，推进REITs试点
去年，住建部确定北上广深四个特大城市REITs试点方向，试点范围初步定于租赁性保障房。其目的是通过已建成的保障房资产证券化，盘活存量资产，有效解决租赁型保障房的资金短板，为后续建设提供资金。此次《意见》又将推进房地产投资信托基金试点摆在重要位置，预计推行试点步伐将进一步加快。
不过，按照全球几百只REITs的6%至8%年净收益率为标杆，考虑到我国商业地产的租金收入需缴的租赁税、所得税和房产税等，据相关人士统计，国内REITs的收益率需要1%至15%才能达到REITs收益的基本要求。因而再无相应免税政策出台的背景下，REITs将无法得到规模化发展。
上世纪八十年代，美国政府为发展廉租房曾颁布了低收入住房返税政策，给予廉租物REITs在10年内分期返还占整个工程造价4%的税费优惠。该政策一经颁布就掀起了一股廉租房REITs的高潮。因此，考虑到此次REITs试点范围定于租赁性保障房的背景，政府可以通过财政补贴、税收优惠等方式突破现实障碍，再加上政府增信的信用背书，相信将使保障房REITs产品具有收益稳定、抗通胀性的保障，试点推行或可期。
