中国房地产业营销协会市场研究部

近日，中央层面多部门发文定调房地产市场，为2023年甚至更长一段时间内房地产行业指明方向。2022年12月14日，《扩大内需战略规划纲要》提出要促进居住消费健康发展，次日，国务院副总理刘鹤重申房地产是国民经济的支柱产业。2022年15-16日在北京举行的中央经济工作会议上，也指出要确保房地产市场平稳发展。这三份文件互相印证、互为补充，核心在于既要稳信心又要防风险。

2022年至今房地产市场一再探底，统计局数据显示，2022年11月销售、投资跌幅扩大，年终“翘尾”无望，全年规模也将降至五年前。如今年底最后几周连发利好，相信2023年房地产市场将迎来转机，走上健康发展之路。

中国房地产业营销协会作为中国房地产营销第一平台，从以下几个方面研判2023年房地产行业发展趋势：

一、经济整体发展趋势

1、2023年中国经济整体好转，房地产行业将走出低谷

2022年15日至16日，中央经济工作会议指出，当前我国经济恢复的基础尚不牢固，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大。会议要求，明年要坚持稳字当头、稳中求进，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加大宏观政策调控力度，加强各类政策协调配合，形成共促高质量发展合力。我国经济韧性强、潜力大、活力足，各项政策效果持续显现，明年经济运行有望总体回升。

会议强调，房地产行业不仅要防范化解短期风险，还强调坚持“房住不炒”、推动房地产业向新发展模式平稳过渡等中长期目标，房地产行业也将走出低谷。

2、房地产业是制造业，是实体经济，是国民经济的支柱产业

12月15日，国务院副总理刘鹤指出，房地产是国民经济支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。

二、市场判断

3、市场供给平稳，以去库存为主，客户以刚需、刚改为主

2023年，新开工仍依赖于销售市场的恢复节奏，同时受制于近两年土地成交规模缩量、企业资金压力较大等因素，2023年房企新开工规模或难有明显改善，保交楼、引导房地产市场底部修复是重点，供给端将逐步平稳，以去库存为主。在今年一系列“因城施策”政策基础上，将进一步优化调控政策，打通制约合理住房消费的梗阻。比如降息、降低首付比例、税费优惠、购房补贴、适度放松限购等。特别是针对改善性住房需求，还有较大的操作空间，这部分需求也将成为拉动住房消费的主力。

4、3月份市场启动，6月份市场回暖

2021年和2022年，房地产市场最大的变化是：“不动产信仰”被动摇了、打破了。想让大家重建信仰，或者部分重建信仰，难度比较大，需要的时间也比较长。首先要等疫情完全结束，也就是群体免疫完成，这恐怕要到2023年3月末了。所以市场较显著的回暖，要到明年二季度以后才能出现，还要看政策力度能不能达标。

5、价格基本平稳，局部市场以价换量

短期企业降价促销策略未改、二手房挂牌量增加等因素仍制约房价预期，短期房价下跌态势难改，但从全国商品房销售均价来看，核心一二线城市市场存在恢复预期、优质项目逐渐入市等因素将对销售均价产生结构性带动，全年商品房销售均价有望逐渐趋稳，其中部分库存量比较小的核心城市，在市场恢复过程中，房价或面临一定上涨压力；多数三四线城市房价或延续下行态势。

三、房地产政策

6、政策组合拳会陆续出台，总体体现宽松政策，以稳为主基调

2023 年，面对房地产后周期以及房价持续下跌趋势，我们认为政策主要集中在支持房地产平稳发展上，在“房住不炒”的主基调下，加大对优质开发商的流动性支持、加大对刚性住房需求的金融支持、加大对房价过快下跌城市的政策支持，允许居民杠杆率阶段性合理上升，力求房地产市场乃至全国经济的平稳发展。

7、金融政策更加有利于向常态回归

随着支持地产融资“三支箭”政策的密集发射，包括对于地产债券融资支持的政策，以及央行、银保监会出台的支持地产金融16条，和支持地产股权融资的一系列政策，能够解决地产融资问题，有望打破地产行业恶性循环，向常态回归。

        8、房地产限购政策会有所宽松

未来普通二线城市、弱二线城市取消限购、限售是大趋势。至于三四五线城市，则更没有必要保留限购、限售政策了。估计到2023年末的时候，只有4个一线城市有比较严格的限购措施，强二线城市只保留象征性的限购。

四、企业发展模式

9、企业经营上以回笼资金、保交楼为主

新开工缩量、土地购置费继续下行仍将制约开发投资额恢复，“保交楼”政策持续发力下，竣工面积有望逐渐改善，进而对开发投资形成支撑。

10、注重存量资产的经营，注重创新转型，探索高质量发展和发展新模式

所谓新发展模式就是区别于传统的高负债、高杠杆、高周转的模式。但房地产政策不是在2023 年既要完成新发展模式转型，又要释放需求鼓励改善自住。2023 年的房地产政策，重点就是扩大需求——中长期而言，重点则是推动行业向新发展模式平稳过渡。

11、从以产品为中心向以服务为中心转化，服务体系迭代升级，注重物业、养老、社区服务

中国房地产市场，已经从以开发建设为主的增量时代，全面进入以房屋的交易运营管理为主的存量时代，随着时代的更替，房地产企业也要以产品为中心向以服务为中心转化，加强物业、养老、社区服务。地产企业既要打造满足客户需求的硬件产品，更要提供客户需要的软件服务；既要注重自身的企业发展，更要注重消费者的生活营造。

五、消费市场

12、消费预期有待提升，应对市场进行正面的引导

2022年，受疫情反弹、个别头部房企债务违约风险暴露、个人收入预期下降等因素影响，房地产市场预期转弱。对此，政策已经开始发力，不论是调整首套房按揭利率下限，还是五年期以上贷款市场报价利率超预期下调，抑或是部分城市逐渐放开限购限贷，都意在改善需要、稳定预期。预计2023年，各地会根据实际情况因城施策，落实好房地产金融政策，进一步扭转消费预期。在引导市场预期的同时，还会满足房地产企业和个人合理信贷需求。

13、舆论宣传是关键，政府、媒体、企业要齐发声

过去两年，房地产业出现的各种风险事件，无论对宏观经济还是对老百姓的生活都产生了很多负面影响。预计2023年，政府除了出台相应的政策之外，也将更加注重宣传舆论，强化房地产行业是国民经济的支柱产业，以及在国家经济发展中的作用，同时对口碑好、业绩佳，执行政府“保交楼、保民生、保稳定”方针的优秀企业进行正面宣传。

总体来看，2023年，面对房地产后周期以及房价持续下跌趋势，我们认为政策主要集中在支持房地产平稳发展上，在“房住不炒”的主基调下，加大对优质开发商的流动性支持、加大对刚性住房需求的金融支持、加大对房价过快下跌城市的政策支持，允许居民杠杆率阶段性合理上升，力求房地产市场乃至全国经济的平稳发展。