易居上海产业地产会议纪要

　　2014年11月25日　海通地产分析师谢盐

　　一、张院长的主要全房

　　目前，中国进入了经济的转型期、阵痛期、消化期。房地产行业进入了库存消化期，也出现了一定产能过剩现象。上海的方向是转型发展和创新驱动。如何让行业稳健发展呢？我们认为，未来城市化还有三亿人口转为市民。在此背景下，大城市、城市群还将是重要经济推手。轨交和高铁将城市间的联系紧密。未来城市的发展要有经济的控制力，产城融合是一个关键。在上海，即使张江新区这样的产业和城市功能布局也出现了缺陷。这说明未来改造空间很大。未来上海建设用地要零增长，主要靠工业用地二次开发。上海要成为全球三大城市群之一，就必须走产城融合的路子，这个没法避免。

　　二、冯总主要全房

　　我们认为，产业地产发展方向一定要选择未来有发展前景的，后工业化时代的行业摄入。比如，未来人们对健康的需求弹性很大，它是越消费需求弹性越大的行业。现在中国的医疗床位不多，但供应会上来。目前由于经济发展了，人们看病之前花的钱就越来越多，比如保健和体检方面花钱。未来，救市看病、康复和养老三者的消费各占三分之一。我们公司选择的就是三大板块，一是医疗健康。这块我们有40-70万平的建面会做，里面有七大项目的空间布局。二是教育研发。涉及职业化、专业化的成人教育产业。三是都市农业。北京有00平方公里的屋顶面积，我认为其中100平方公里可以做农业，200平方公里可以做发电。实际上，现在北京屋顶仅用了20平方公里。立体城市里面也可以有植物工厂，都是一些高附加值的东西。

　　我们不认为产业地产是另一个行业，它是属于商业不动产的一个门类。未来商业不动产运作模式就是“开发商、运营商、投资商”三位一体。比如，做医疗地产，我们必须找到合适的运营商。现在全国有1万家公立和1万家私立医院，其中私立医院中8000家在莆田。我们与它们中的佼佼者组建了医疗健康联盟。再联合泰康人寿和基金。这样我们就负责做地产，然后将房子出租给运营商。

　　农业也是一样，要找到好的运营商，讲好租约，然后我们建造房子。实际上，开发商就是一个导演＋制片商的角色。我们将产业地产划入商业不动产是有道理的。一般而言，商业地产可分为：写字楼、物流仓库、健康医疗、教育等。这样的模式好处就是解决了运营商的财务负担，解决了产业运营的专业性，通过创造人群聚集从而获得综合性盈利，最后是它也是符合市场化导向的模式。

　　三、嘉宾对产业园和政策的辩论全房

　　A：我介绍下宝山区产业园发展情况。首先宝山区有大量的工业地产，00平方公里中有100平方公里工业用地需要转出来。我们的办法是将此前的钢铁产业用地，以低成本地价引入互联网产业，即将土地的利润转给企业，在宝山区形成价值洼地，然后再进行其它商业等配套。

　　B：仪电企业的主业是信息技术产业。有一定的存量工业用地，在工业地产的改造开发中逐步形成了商务不动产。土地是放在控股集团里面集中管理的。其中，存量工业用地有268万平，其中200万平是建筑面积。在营的工业用地有1万平，已建成并投入运营的有60万平，在建的50万平，拟建的100万平。上海最近的土地新政对公司的影响很大。

　　C：上海电气属于上海老的八大工业局。公司不仅在上海，在外省市也有工业用地。上海土地情况是：一共15平方公里，分布在上海17个区县。其中95%的是工业用地。其中60%属于传统制造业用地，40%属于配合上海动拆迁安置用地。我们其实不属于产业地产商，我是作为开发载体。

　　D：漕河泾开发区已经开发0年了。公司主要负责不动产的保值和增值。这有包括发展内涵的提升(制造业向生态智慧区发展)、发展方式转型(由注重硬件到功能开发)、发展范围要拓展(在上海有一区八园，合计16平方公里)、合作方式多样化。

　　E：万科产业地产分公司在上海的存量资产有550亿。公司除了住宅地产外，还有两块。一是消费体验商业地产，二是产业城市地产。前者是万科要成为城市配套商提出来的，后者是将产业地产划入，还涵盖了物流、商贸、商业办公楼、2.5产业园等地产。公司是上海有12个项目，其中个是工业项目，分别在闵行、浦江镇和张江。公司也有园区运营团队，例如最近公司在上海最老的小区回购了1000平米的房子，做养老医疗、教育和文化产业。

　　F：联东在北京有500万平工业地产，在上海有00万平工业地产。公司最近希望能在上海和北京更多物业自持，未来以资产证券化为主。公司的优势是招商能力强。全国有50个项目运作，长三角有20多个，土地储备12000亩。公司将高端产业放在上海，低端放在周边。

　　G：创意地产在上海、苏州、南京等地有21个项目，合计建面60万平。公司聚焦运营这块，主要是承租后改建。未来存量地产上来了，新建的少了，更适合改建。比如改建成人才公寓和酒店等。

　　H：这次上海25号文经信委和规土局之间存在谁主导的争议，我们认为，应该主导权是经信委(联合发改委)，规土局负责技术支持。上海104个园区的政策，开发商有什么意见可以汇报给领导来完善。园区的发展要联系开发商，以企业为主导。

　　产业地产的发展存在定位不清晰、政策不明确的问题。目前土地政策滞后不符合产业发展需求。未来园区不转型没法发展了。传统产业园区盈利模式就是两个：一是一级开发，二是招商后企业税收的留成。但是，这两块都受到了冲击。工业用地动迁成本和住宅用地一样，上海近郊都需要几百万一亩，张江的研发用地动迁成本是800万元一亩。原先动迁是地方政府来做，现在工业地产的收益和成本不能抵消。后来是用周边的配套用地补，但是现在商业用地园区也需要参加招拍挂。招商引资是一个漫长的过程，税收返还很慢。土地出让金现在是专款专用，而且也不可持续。这些都构成了当下的难题。

　　一个城市必须要有产业地产支撑，不可能都是住宅和商业消费地产。传统的土地规划不符合上海的现状。另外，很多产业地产是用概念忽悠拿类工业用地，后期不引入产业，就是为低成本拿地。第三，产城融合带来的交通问题很大，规划也不能常改。我们认为，核心要给产业地产身份，既不要给企业留擦边球的空间，也不要让政府不断设防。第四，产业地产不同于工业地产，例如华为的00人不是研发，是一种无烟工业车间，它们是租不起商务办公成本的。