2014年1-8月房地产新开工面积和投资增速分别同比下降10.5%和1.2%，销售面积和销售额分别同比下滑8.%和8.9%。随着各地楼市限购集中松绑进入尾声，限贷政策继续宽松中，首套贷款利率不同程度下降，二套房贷的放松也逐渐可以预期，楼市逐渐回归市场化。8月销售环比小幅回升，供应量略微放大，观望气氛并无明显改善。我们认为9月以后的成交量仍需价格主动调整才能有效放出，推盘旺季房企或将延续以价换量的推盘策略和谨慎观望的拿地策略，我们维持全年地产投资增速12%左右的预测。板块方面，我们继续推荐三条主线：龙头公司万科、保利地产、华夏幸福，转型个股世联行、广宇集团；国企改革概念建发股份和华侨城。

　　支撑评级的要点

　　·1-8月，房地产投资同比增长1.2%，较1-7月回落0.5个百分点；商品房新开工面积同比下降10.5%，较1-7月收窄2.个百分点；施工面积同比增长11.5%，较1-7月扩大0.2个百分点；土地购置面积同比下降.2%，较1-7月收窄1.6个百分点。政策刺激下，新开工数据降幅继续收窄，但库存依旧高企，我们预计全年地产投资增速将降至10-12%。

　　·1-8月，商品房销售面积64,987万平方米，同比下降8.%，跌幅较1-7月份扩大0.7个百分点；销售额41,661亿元，同比下降8.9%，较1-7月份扩大0.7个百分点；销售均价6,411元/平方米，同比下降0.7%，较1-7月份扩大0.1个百分点。8月百城价格指数环比跌幅有所收窄，但下行趋势不变。

　　·1-8月，房地产开发企业到位资金79,062亿元，同比增长2.7%，较1-7月份回落0.5个百分点。国内贷款同比增长1.8%，增速回落0.9个百分点；自筹资金同比增长11.6%，增速持平上月；含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比下降8.9%，降幅扩大0.8个百分点，房企8月资金面环比冲高回落，融资环境未有明显改善。

　　·1-8月，40城土地市场成交量价继续大幅下滑。1-8月40个城市土地供应面积同比降21%，土地成交面积同比下降25%。1-8月40个城市土地累计成交金额同比下降4%，较上月下降5个百分点。受前期推地量骤减和基数因素影响，8月土地成交均价环比上升10%，8月土地溢价率为11.66%，环比上升2.个百分点。

　　·楼市政策环境持续宽松，目前二线城市除南京、三亚外的限购城市均已松绑，提出认房不认贷的二套房认定标准的省市开始零星出现，嘉兴、济南、北京、广州、上海等多地银行开始下调房贷利率，首套按揭利率开始出现拐点，二套房贷获取也更为容易。监管层批准上市房企发行中期票据，银行间融资重启。国务院牵头进行全国土地财政首次大审计，将披露各地土地领域的权利寻租和腐败现象。

　　投资评级和建议

　　·随着再融资、银行间市场对房企的开启，优质房企市场化融资途径重归通畅，对龙头公司强者恒强、及未来的整合将起到帮助。同时，由于成交量依然会依赖于价格调整到位才能有效放出，短期内转型个股和国企改革概念股仍将表现活跃。我们继续推荐三条主线：龙头公司万科、保利地产、华夏幸福，转型个股世联行、广宇集团；国企改革概念建发股份和华侨城。

　　中银国际：投资继续回落，房贷宽松对销量形成一定支撑